Der Immobilienmarkt kommt zur Ruhe – aber Stillstand ist das Jahr 2026 keineswegs. Neue gesetzliche Regelungen, steigende energetische Anforderungen und veränderte Förderprogramme treffen auf einen Markt, der sich nach der Preiskorrektur der letzten Jahre neu sortiert. Wer informiert ist, kann auch 2026 gute Entscheidungen treffen.

Preise: leichte Bewegung nach oben – mit Augenmaß
Nach den deutlichen Preisrückgängen seit 2022 steigen die Immobilienpreise bundesweit wieder moderat. Laut dem Kiel Institut für Weltwirtschaft legten Einfamilienhäuser zuletzt um rund 4 %, Eigentumswohnungen um knapp 3 % zu – liegen aber weiterhin deutlich unter den Höchstständen.

Was wir regional sehen:
Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, im Isar- und Loisachtal sowie im südlichen Münchner Umland bleibt die Nachfrage stabil. Entscheidend sind nach wie vor Lage und Zustand. Gut gepflegte Immobilien mit zeitgemäßer Ausstattung sind gefragt, stark sanierungsbedürftige Objekte oder große Grundstücke (teils mit Altbeständen) erfordern hingegen realistische Preisansätze.

Zinsen: kein Schock, aber kein Schnäppchen mehr
Die Bauzinsen bewegen sich aktuell um die 3,5 bis 3,7 %. Für 2026 rechnen viele Finanzierungsfachleute mit einem Anstieg Richtung 4 %. Historisch ist das kein extremes Niveau – aber die Niedrigzinsphase ist vorbei.

Unser Rat aus der Praxis:
Eine saubere Finanzierungsstruktur, realistische Tilgung und eine passende Zinsbindung sind wichtiger als der letzte Zehntelprozentpunkt. Gute Vorbereitung zahlt sich aus.

Mietrecht: Regulierung bleibt – besonders relevant für Vermieter
Ein zentrales Thema 2026 bleibt das Mietrecht: Die Mietpreisbremse wurde bundesweit bis Ende 2029 verlängert. Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen darf die Miete grundsätzlich maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wichtig für unsere Region:
Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen gilt die Mietpreisbremse ab dem 1. Januar 2026 auch in folgenden Gemeinden, 
•    Bad Heilbrunn
•    Dietramszell
•    Jachenau
•    Kochel am See
•    Greiling
•    Sachsenkam
Diese Ausweitung ist Teil der neuen bayerischen Mieterschutzverordnung, mit der Wohnkosten auch in wachsenden ländlichen Regionen des Oberlands begrenzt werden sollen.

Zusätzlich sind gesetzliche Eingriffe bei Indexmietverträgen, möbliertem Wohnen und Kurzzeitvermietungen angekündigt.

Für Vermieter heißt das konkret: Mietverträge, Neuvermietungen und geplante Mietanpassungen sollten rechtlich geprüft und frühzeitig geplant werden.

Energie, Heizung und CO₂: der Druck bleibt hoch
Auch wenn das sogenannte „Heizungsgesetz“ 2026 überarbeitet und voraussichtlich entschärft wird, bleibt die Richtung klar: Fossile Energien werden teurer, erneuerbare Lösungen gewinnen an Bedeutung.
•    Der CO₂-Preis steigt weiter (Preiskorridor 55–65 €/t).
•    Öl- und Gasheizungen verursachen höhere laufende Kosten.
•    Kommunale Wärmeplanungen werden zunehmend entscheidend.
•    Bis Ende 2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein.

Gerade im ländlicheren Raum des Oberlands lohnt es sich, die örtliche Wärmeplanung genau zu verfolgen, bevor größere Investitionen getätigt werden.

Förderungen: noch da – aber knapper
Förderprogramme für Neubau, Kauf und Sanierung bleiben grundsätzlich bestehen. Programme wie „Wohneigentum für Familien“ oder „Jung kauft Alt“ wurden teils sogar verbessert. Gleichzeitig schrumpft der Fördertopf für energetische Sanierungen.
Was das praktisch heißt:
•    Früh beantragen (Stichwort „Windhundprinzip“)
•    Alternativen kennen, z. B. die steuerliche Förderung nach § 35c EStG
•    Maßnahmen sinnvoll bündeln statt ausschließlich auf maximale Förderung zu setzen

Neubau & Wohnraummangel: Beschleunigung geplant, Engpass bleibt
Mit dem sogenannten Bau-Turbo und dem geplanten Gebäudetyp-E will die Politik schnelleres und günstigeres Bauen ermöglichen. Ob diese Maßnahmen kurzfristig Wirkung zeigen, ist offen.

Der Wohnraummangel – gerade im Münchner Umland – wird den Markt auch 2026 weiter prägen.

Fazit: 2026 ist kein Jahr für Schnellschüsse
Der Immobilienmarkt 2026 ist weniger hektisch, aber anspruchsvoll. Preise steigen moderat, Zinsen bleiben beherrschbar, Förderungen sind vorhanden – gleichzeitig nehmen Regulierung und energetische Anforderungen weiterhin zu.

Unsere Erfahrung zeigt:
Wer seine Immobilie realistisch bewertet, Investitionen gut plant und sich fachlich begleiten lässt, ist klar im Vorteil. Gerade in emotionalen oder komplexen Situationen – Verkauf im Alter, Erbfall, Trennung oder Sanierungsentscheidungen – lohnt sich ein strukturierter, ruhiger Blick von außen.

Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Ihr 
Peter Schneider 
von Schneider & Prell Immobilien

Quellen:
– Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesverband, Berlin, Pressemitteilung 12. Dezember 2025
– Immobilienscout24, Marktanalyse und Ausblick Immobilienmarkt 2026