Am 10. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank den Leitzins erstmals auf 0 Prozent. Über Jahre hinweg profitierte auch der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen von diesem historisch günstigen Zinsumfeld. Finanzierungen waren leicht verfügbar, die Nachfrage war hoch, die Preise stiegen kontinuierlich.

Mit der Zinswende im Sommer 2022 änderte sich die Lage abrupt. Plötzlich verteuerten sich Baufinanzierungen massiv. Käufer mussten neu kalkulieren, Finanzierungsrahmen schrumpften, und viele Verkäufer hielten zunächst an Preisvorstellungen fest, die unter den neuen Marktbedingungen nicht mehr realistisch waren.

Die Folge war deutlich spürbar:

• weniger Kaufabschlüsse
• sinkender Geldumsatz
• rückläufige Preise in vielen Segmenten
• deutlich längere Vermarktungszeiten

Doch nach dem Tiefpunkt im Jahr 2023 setzte 2024 eine erste Stabilisierung ein. 2025 zeigt sich nun: Der Markt erholt sich. Nicht im Tempo der Boomjahre, aber auf solide und gesunde Weise.
Bis August 2025 registrierte der Gutachterausschuss bereits 772 Kaufverträge. Ende 2024 lag die Gesamtzahl bei 943 Verträgen. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass dieser Wert 2025 übertroffen wird.

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen zählt seit Jahren zu den begehrtesten Wohnlagen im Münchner Umland. Dafür gibt es mehrere Gründe: 

• Nähe zu München
• gute Erreichbarkeit wichtiger Arbeitsstandorte
• hohe Lebensqualität
• starker Freizeit- und Erholungswert
• attraktive Natur- und Seenlandschaft
• dauerhaft hoher Zuzug

Gerade für Familien, Berufspendler und Rückkehrer aus dem Großraum München bleibt der Landkreis ein äußerst attraktiver Wohnstandort. Diese Standortqualität sorgt dafür, dass die Nachfrage auch nach der Marktkorrektur weiterhin auf einem hohen Niveau liegt.

Besonders gefragt sind aktuell:

• gepflegte Eigentumswohnungen
• kleinere Einfamilienhäuser
• Doppelhaushälften
• energieeffiziente Immobilien
• Objekte im mittleren Preissegment

Vor allem Immobilien zwischen 600.000 und 700.000 Euro gelten derzeit als besonders marktgängig. Sie bieten für viele Käufer ein gutes Verhältnis aus Wohnqualität, Lage, laufenden Kosten und Finanzierbarkeit.

Die Preisentwicklung im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen zeigt sich 2026 insgesamt stabil bis leicht seitwärts. Deutliche Sprünge nach oben oder unten bleiben aus. Stattdessen differenziert der Markt heute viel stärker als in den Boomjahren.

Was heute den Preis bestimmt

Die wichtigsten Faktoren für den Immobilienwert sind aktuell:

• Lage
• Objektzustand
• Energieeffizienz
• Modernisierungsstand
• Grundriss und Nutzbarkeit
• laufende Unterhaltskosten

Während modernisierte oder gepflegte Immobilien ihre Werte gut behaupten, werden unsanierte Häuser – insbesondere aus den 1950er-, 1960er- und 1970er-Jahren – deutlich kritischer bewertet. Käufer berücksichtigen Sanierungskosten heute sehr viel genauer als noch vor einigen Jahren.

Das aktuelle Preisniveau für Bestandsimmobilien im Landkreis liegt in vielen Teilmärkten ungefähr auf dem Niveau der Jahre 2018 bis 2020.

Die Entwicklung der Wohnungspreise zeigt klar, wie stark der Markt in den vergangenen Jahren auf Zinsen, Baukosten und Nachfrage reagiert hat.

Durchschnittliche Kaufpreise Wohnungen im Landkreis

Bestandswohnungen:

• 2015: ca. 2.769 €/m²
• 2020: ca. 4.737 €/m²
• 2022: ca. 5.479 €/m²
• 2023: ca. 5.081 €/m²
• 2024: ca. 4.531 €/m²
• 08/2025: ca. 4.714 €/m²

Neubauwohnungen:

• 2015: ca. 4.187 €/m²
• 2020: ca. 6.112 €/m²
• 2022: ca. 7.360 €/m²
• 2023: ca. 8.504 €/m²
• 2024: ca. 7.451 €/m²
  08/2025: ca. 6.803 €/m²

Einordnung

Die Zahlen zeigen:

• Bestandswohnungen haben nach dem Rückgang wieder leicht angezogen.
• Neubauwohnungen bleiben teuer, haben aber spürbar von ihren Höchstständen nachgegeben.
• Die Differenz zwischen Bestand und Neubau bleibt deutlich, vor allem aufgrund hoher Baukosten und energetischer Standards.

Für Käufer bedeutet das: Bestandswohnungen mit gutem energetischem Zustand sind derzeit besonders interessant, weil sie oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als Neubauten bieten.
 

Auch bei Doppelhaushälften zeigt sich die Marktkorrektur nach dem Hoch der Boomjahre deutlich.

Durchschnittliche Kaufpreise Doppelhaushälften

Bestand:

• 2015: ca. 467.000 €
• 2020: ca. 874.000 €
• 2022: ca. 1.079.000 €
• 2023: ca. 940.000 €
• 2024: ca. 792.000 €
• 08/2025: ca. 785.000 €

Neubau:

• 2015: ca. 602.000 €
• 2020: ca. 952.000 €
• 2022: ca. 1.147.000 €
• 2023: ca. 1.319.000 €
• 2024: ca. 1.132.000 €
• 08/2025: ca. 1.084.000 €

Was diese Entwicklung bedeutet

• Neubau-Doppelhaushälften bleiben hochpreisig.
• Bestandsobjekte sind deutlich preissensibler geworden.
• Käufer prüfen heute stärker, ob ein Bestandshaus nach Sanierungsaufwand tatsächlich günstiger ist als ein moderner Neubau.

Gerade in einem Markt wie Bad Tölz-Wolfratshausen, in dem Lagequalität und Grundstücksknappheit eine große Rolle spielen, bleiben gute Doppelhaushälften in solider Lage sehr gesucht.

Ein zentraler Treiber der Markterholung ist die wieder zunehmende Aktivität im Bereich Baufinanzierung. Banken berichten 2026 von:

• steigenden Kreditvolumina
• mehr Finanzierungsanfragen
• höherer Abschlussquote
• wachsender Bereitschaft zum Immobilienkauf

Gleichzeitig bleibt der Markt anspruchsvoll. Die Kreditinstitute haben ihre Prüfungsstandards in vielen Bereichen verschärft.

Worauf Banken heute besonders achten

• Höhe und Herkunft des Eigenkapitals
• Energieeffizienz der Immobilie
• laufende Lebenshaltungskosten
  Nebenkosten und Instandhaltungsrisiken
• Haushaltsrechnung
• langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung

Positiv ist, dass Probezeiten und befristete Arbeitsverträge heute teilweise weniger streng bewertet werden als noch in der ersten Phase nach der Zinswende.

Beispiel: Machbarkeit für eine Familie

Ein typisches Finanzierungsbeispiel zeigt, was heute notwendig ist:

• Kaufpreis: 650.000 €
• Erwerbsnebenkosten: 56.000 €
• Gesamtkosten: 706.000 €
• Finanzierungsbedarf: 550.000 €
• Monatliche Rate: ca. 2.500 €
• Eigenkapital: 156.000 €

Die Beispielrechnung macht deutlich: Immobilienkauf ist weiterhin möglich, aber nur mit sauberer Planung, ausreichendem Einkommen und stabilem Eigenkapital.

Im aktuellen Marktumfeld setzen sich vor allem Objekte durch, die drei Bedingungen erfüllen:

1. gute bis sehr gute Lage
2. solider Zustand
3. wirtschaftlich tragbare Gesamtkosten

Besonders nachgefragt sind:

• Eigentumswohnungen mit guter Energieeffizienz
• kleinere Häuser für Familien
• Doppelhaushälften in guter Wohnlage
• Objekte mit moderaten Betriebskosten
• Immobilien ohne sofortigen großen Sanierungsbedarf

Auch das gehobene Segment belebt sich wieder. Immobilien ab 1 Million Euro finden Käufer, wenn Lage, Ausstattung und Zustand überzeugen. Allerdings steigen die Anforderungen an die Finanzierung hier deutlich. Eigenkapitalquoten von 300.000 Euro oder mehr sind in diesem Segment häufig notwendig.

Deutlich schwieriger bleibt die Vermarktung älterer Häuser mit hohem Modernisierungsbedarf. Gerade bei Objekten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren treffen Käufer heute sehr nüchterne Entscheidungen.

Die Gründe:

• hohe energetische Sanierungskosten
• teure Baumaterialien
• hohe Handwerkerkosten
• unklare Gesamtkosten
• strengere Finanzierungsvorgaben

In manchen Fällen wird eine umfassende Sanierung wirtschaftlich kaum noch darstellbar. Dann rückt auch der Abriss stärker in den Fokus.

Förderprogramm „Jung kauft Alt“

Mit Programmen wie „Jung kauft Alt“ versucht der Bund, ältere Bestandsimmobilien für Familien attraktiver zu machen. In der Praxis bleibt der Effekt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen jedoch begrenzt, da viele Haushalte aufgrund der regionalen Einkommensstruktur und Immobilienpreise die Voraussetzungen nicht erfüllen oder der finanzielle Vorteil nicht ausreicht.

Auch große Grundstücke sind derzeit oft schwerer zu vermarkten als in den Boomjahren. Der Grund ist einfach: Ein Neubau auf großem Grundstück kann heute schnell 1,5 Millionen Euro oder mehr kosten.

Gleichzeitig entstehen hier neue Chancen. Viele größere Grundstücke lassen sich sinnvoll teilen. Dadurch können wirtschaftlich tragfähigere Lösungen entstehen, etwa:

• Doppelhäuser
• kleinere Einfamilienhäuser
• Baupartnerschaften
• generationenübergreifende Konzepte

Für Eigentümer solcher Flächen kann das ein interessanter Weg sein, um die Vermarktung zu erleichtern und den Kreis potenzieller Käufer deutlich zu vergrößern.

Der Neubausektor bleibt aktuell eines der größten Problemfelder des Immobilienmarktes. Viele Projekte werden trotz Genehmigung nicht umgesetzt.

Gründe für die Neubauschwäche

• hohe Baukosten
• hohe Grundstückspreise
• strenge energetische Anforderungen
• unsichere Förderlandschaft
• anspruchsvolle Finanzierung
• sinkende Kalkulationssicherheit für Bauträger

Zwar setzen Programme wie die KfW-55-Förderung und politische Initiativen wie der sogenannte Bau-Turbo erste Impulse. Noch ist aber offen, wie schnell diese Maßnahmen tatsächlich in zusätzliche Fertigstellungen münden.

Warum das wichtig ist

Wenn zu wenig neu gebaut wird, bleibt der Wohnraum knapp. Das hat zwei direkte Folgen:

1. Bestandsimmobilien bleiben wertstabil
2. Der Mietmarkt gerät weiter unter Druck

Positiv ist immerhin: In Bayern wurden in den ersten neun Monaten 2025 wieder mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahr. Das deutet darauf hin, dass der Neubau mittelfristig wieder anziehen könnte.

Während sich der Kaufmarkt aktuell stabilisiert, bleibt der Mietmarkt stark angespannt. Viele Haushalte, die sich den Kauf einer Immobilie derzeit nicht leisten können oder wollen, weichen auf Mietwohnungen aus. Gleichzeitig entsteht weiterhin zu wenig neuer Wohnraum.

Laut einer Wohnungsmarktanalyse des Pestel-Instituts fehlen im Landkreis rund 2.900 Wohnungen. Das erklärt, warum freie Mietwohnungen in vielen Orten nur schwer zu finden sind.

Zusätzliche Belastungsfaktoren:

• steigende Zahl an Eigenbedarfskündigungen
• kaum Firmenwohnungen
• geringer Neubau
• zu wenig bezahlbarer Wohnraum
• strukturelle Leerstände trotz hoher Nachfrage

Knapp 1.000 Wohnungen stehen zwar leer, häufig jedoch wegen Sanierungsbedarf oder aufgrund rechtlicher beziehungsweise struktureller Hürden.

Nun zum lokalen Vergleich. Die drei Städte im Landkreis haben jeweils eigene Marktmechanismen, Preisniveaus und Zielgruppen.

Immobilienmarkt Bad Tölz 2025/26: gefragter Wohnstandort mit breitem Angebot

Bad Tölz zeigt sich 2025 als attraktiver, vielseitiger Wohn- und Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität. Das Angebot ist vergleichsweise breit. Käufer finden hier Wohnungen, Häuser und Grundstücke in unterschiedlichen Preissegmenten.

Besonderheiten in Bad Tölz

• breites Immobilienangebot
• mehrere Grundstücke zwischen 300 und 800 m²
• hochpreisige Bauplätze in Toplagen wie am Kalvarienberg
• mehrere Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser am Markt
• nur wenige Neubauwohnungen
• Nachfrage von Familien, Rückkehrern und Kapitalanlegern

Preisspiegel Bad Tölz

Kaufpreise

• Baugrund EFH: 900–1.200 €/m², Top bis 1.350 €/m²
• EFH: 900.000–1.100.000 €, Top über 1.450.000 €
• DHH Bestand: 800.000–950.000 €, Top 1.050.000 €
• DHH Neubau: 1.000.000–1.100.000 €, Top 1.200.000 €
• RMH Bestand: 550.000–700.000 €, Top 800.000 €
• RMH Neubau: 850.000–950.000 €, Top 1.050.000 €
• ETW Bestand: 4.200–5.500 €/m², Top 7.000 €/m²
• ETW Neubau: 7.500–7.800 €/m², Top 8.500 €/m²

Mieten

• Wohnungen Bestand bis Baujahr 1950: 14,00–15,50 €/m², Top 16,50 €/m²
• Wohnungen Neubau: 16,00–17,00 €/m², Top 19,00 €/m²
• DHH Bestand: 1.900–2.200 €
• RMH Bestand: 1.600–2.150 €, Top 2.350 €

Bad Tölz bleibt ein sehr beliebter Markt mit solider Nachfrage. Die Stadt entwickelt sich behutsam weiter, etwa mit Projekten wie dem Neubaugebiet Hintersberg II. Gleichzeitig sorgt die historische Qualität der Stadt in Kombination mit hoher Lebensqualität für dauerhaftes Kaufinteresse.

Geretsried zeigt sich 2026 insgesamt stabil. Das Angebot an Kaufimmobilien hat sich erweitert, die Nachfrage ist vorhanden, aber selektiver geworden.

Besonderheiten in Geretsried

• gute Auswahl bei Eigentumswohnungen
• Angebot im Bestand und Neubau
• Häuser aus unterschiedlichen Baujahren
• Grundstücksangebot überschaubar
• zurückhaltende Bauinvestitionen
• Mietmarkt angespannt

Preisspiegel Geretsried

Kaufpreise

• Baugrund EFH: 750–1.000 €/m², Top 1.150 €/m²
• EFH: 750.000–1.000.000 €, Top über 1.200.000 €
• DHH Bestand: 650.000–850.000 €, Top 950.000 €
• DHH Neubau: 950.000–1.050.000 €, Top 1.150.000 €
• RMH Bestand: 500.000–600.000 €, Top 750.000 €
• RMH Neubau: 800.000–900.000 €, Top 950.000 €
• ETW Bestand: 4.000–4.500 €/m², Top 6.500 €/m²
• ETW Neubau: 6.500–7.000 €/m², Top 7.500 €/m²

Mieten

• Wohnungen Bestand bis Baujahr 1950: 13,00–14,50 €/m², Top 16,00 €/m²
• Wohnungen Neubau: 15,00–17,00 €/m², Top 18,00 €/m²
• DHH Bestand: 1.800–2.100 €, Top 2.300 €
• RMH Bestand: 1.650–1.950 €, Top 2.100 €

Geretsried ist vor allem für Käufer interessant, die im Vergleich zu Bad Tölz oder Wolfratshausen teilweise etwas günstigere Einstiegspreise suchen, aber dennoch Wert auf gute Infrastruktur und langfristige Stabilität legen.

Wolfratshausen bleibt ein stabiler und enger Markt. Die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Wohnqualität machen die Stadt dauerhaft attraktiv.

Besonderheiten in Wolfratshausen

• knappes Angebot bei Wohnungen
• Neubauwohnungen vor allem aus einem Projekt in Weidach
• hohe Nachfrage nach gepflegten Wohnungen ab Baujahr 2000
• enger Grundstücksmarkt
• wenige neue Bauflächen
• Trend zur Innenverdichtung
• angespannter Mietmarkt

Preisspiegel Wolfratshausen

Kaufpreise

• Baugrund EFH: 900–1.200 €/m², Top 1.350 €/m²
• EFH: 900.000–1.100.000 €, Top über 1.300.000 €
• DHH Bestand: 800.000–1.000.000 €, Top 1.100.000 €
• DHH Neubau: 1.000.000–1.150.000 €, Top 1.250.000 €
• RMH Bestand: 600.000–700.000 €, Top 800.000 €
• RMH Neubau: 850.000–950.000 €, Top 1.100.000 €
• ETW Bestand: 4.500–5.500 €/m², Top 7.500 €/m²
• ETW Neubau: 7.800–8.200 €/m², Top 8.500 €/m²

Mieten

• Wohnungen Bestand bis Baujahr 1950: 14,00–15,00 €/m², Top 16,50 €/m²
• Wohnungen Neubau: 16,50–18,00 €/m², Top 19,50 €/m²
• DHH Bestand: 2.150–2.450 €, Top 2.600 €
• RMH Bestand: 1.850–2.000 €, Top 2.300 €

Wolfratshausen ist ein Markt mit hoher Stabilität, aber begrenztem Angebot. Wer hier eine gute Immobilie findet, trifft in der Regel auf langfristig wertstabile Rahmenbedingungen.

Viele Eigentümer fragen sich aktuell, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für den Verkauf ist. Die Antwort lautet: Ja, in vielen Fällen durchaus.

Für einen Verkauf spricht aktuell:

• sinkendes Angebot
• wieder steigende Nachfrage
• stabilisierte Preise
• höhere Abschlussbereitschaft auf Käuferseite
• gute Marktchancen für gepflegte Immobilien

Vor allem Verkäufer von:

• modernisierten Häusern
• energieeffizienten Wohnungen
• gut gelegenen Doppelhaushälften
• marktgerecht eingepreisten Immobilien

haben derzeit gute Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf.

Schwieriger bleibt:

• stark sanierungsbedürftiger Altbestand
• überteuerte Angebote
• problematische Grundrisse
• Objekte mit hohem Investitionsstau

Doch auch hier gilt: Mit realistischer Preisstrategie, professioneller Aufbereitung und transparenter Kommunikation lassen sich gute Ergebnisse erzielen.

Der Ausblick auf das Jahr 2026 ist insgesamt positiv. Vieles spricht dafür, dass sich der eingeschlagene Stabilisierungskurs fortsetzt.

Erwartete Marktentwicklung 2026

• stabile bis leicht steigende Transaktionszahlen
• weiterhin hohe Nachfrage im mittleren Segment
• stabile Preise bei guten Bestandsimmobilien
• selektiver Markt für sanierungsbedürftige Objekte
• anhaltender Druck auf den Mietmarkt
• Neubau bleibt herausfordernd, könnte aber mittelfristig anziehen

Der Markt wirkt derzeit weder überhitzt noch schwach. Genau das ist sein großer Vorteil: Es entsteht eine neue, gesunde Balance.

Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen zeigt 2025 eine klare Erholung. Nach den starken Verwerfungen infolge der Zinswende hat sich das Marktumfeld spürbar stabilisiert. Käufer treffen wieder Entscheidungen, Verkäufer passen ihre Erwartungen realistischer an, und die Abschlusswahrscheinlichkeit steigt.
Besonders attraktiv bleiben:

• gepflegte Bestandsimmobilien
• energieeffiziente Wohnungen und Häuser
• Objekte im mittleren Preissegment
• gute Wohnlagen in Bad Tölz, Geretsried und Wolfratshausen

Gleichzeitig bleiben Herausforderungen bestehen:

• schwacher Neubau
• angespannter Mietmarkt
• hohe Anforderungen an Finanzierung

Wer 2025 oder 2026 kaufen oder verkaufen möchte, findet im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen dennoch ein insgesamt stabiles, chancenreiches und langfristig attraktives Marktumfeld vor.

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