Bad Tölz-Wolfratshausen – Mit der Senkung des Leitzinses durch die Europäischen Zentralbank im Jahr 2016 auf null Prozent gab‘s Kredite quasi geschenkt. Das änderte sich mit der Zinswende 2022, die gravierende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hatte. Erst platzten Finanzierungsmodelle, in der Folge brach die Nachfrage ein. Selbst im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen sanken die Preise für Häuser und Wohnungen. Inzwischen „ist die Erholung spürbar“, stellt Peter Schneider, Vorstand der Schneider und Prell Immobilientreuhand AG und Mitglied des Gutachterausschusses im Landkreis, fest. Bayernweit stiegen die Immobilienumsätze seit Anfang dieses Jahres. Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen „bleibt ein Zuzugsgebiet“, so Schneider, besonders nachgefragt seien Immobilien „im mittleren Preissegment.“
„Beängstigend“ wenige Neubauprojekte: Das wirkt sich auf Immobilienpreise in Oberbayern aus
Der 52-Jährige hat Zahlen und Daten in der aktuellen Broschüre „Immobilienmarkt“ zusammengefasst, die bei Schneider und Prell an der Bahnhofstraße in Wolfratshausen erhältlich ist. Ein „zentrales Problemfeld“ sei weiterhin der Neubau. Exorbitante Baukosten, strenge energetische Vorhaben und unsichere Fördermöglichkeiten würden dazu führen, dass genehmigte Projekte nicht umgesetzt werden. Schneider: „Das stärkt den Bestand und führt langfristig zu einer hohen Wertstabilität“ von Häusern und Wohnungen in guter Lage.
Mietpreisbremse wird am 1. Januar in Bayern ausgeweitet
Kaum Neubauprojekte – somit bleibt der Mietmarkt heiß. Laut aktueller Erhebung des Pestel-Instituts fehlen zwischen Icking und Jachenau derzeit 2900 Wohnungen. Zudem nimmt laut Schneider die Zahl der Eigenbedarfskündigungen zu, „was den Druck auf den Markt zusätzlich erhöht“. Prof. Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland (IVD), stellt fest: „Einer wachsenden Anzahl an Haushalten steht eine beängstigend schrumpfende Wohnungsproduktion gegenüber.“ Das Preisniveau steige kontinuierlich – „im Durchschnitt der untersuchten Kreisstädte im Münchner Umland nahmen die Mieten für Bestandswohnungen im Halbjahresvergleich Frühjahr bis Herbst 2025 um ein Prozent zu.“ Ab Januar 2026 soll die Mietpreisbremse der Entwicklung ein Stück weit Einhalt gebieten, sie gilt künftig wie berichtet auch in Bad Heilbrunn, Dietramszell, Jachenau, Kochel am See, Greiling und Sachsenkam.
Potenzielle Käufer finden in der Kreisstadt Bad Tölz in diesen Tagen laut Schneider ein breites Immobilienangebot. Es gibt hochpreisige Baugrundstücke in begehrten Lagen wie am Kalvarienberg sowie Doppel- und Einfamilienhäuser in guter Lage. Mangelware sind wie überall in der Region neuwertige Häuser und Wohnungen. Für eine Doppelhaushälfte (Bestand) in mittlerer bis guter Wohnlage werden 800 000 bis 950 000 Euro aufgerufen, ähnliches gilt für ein neues Reihenmittelhaus in derselben Lage.
Immobilienmarkt in Geretsried ist insgesamt stabil
Der Immobilienmarkt in Geretsried „zeigt sich insgesamt stabil“, so Schneider. Der Kaufpreis (Doppelhaushälfte/Bestand) beläuft sich in mittlerer bis guter Lage auf 650 000 bis 850 000 Euro. Wer sich eine neue Eigentumswohnung gönnen möchte, muss mit 6500 bis – in Toplage – 7500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Kippes weist mit Blick auf Mietwohnungen in Geretsried auf das Quartier OPUS.G hin, das mit 770 Wohnungen größte Projekt im Landkreis. Der erste Bauabschnitt wurde heuer im Sommer fertiggestellt. Dieses Vorhaben bedeute eine „wichtige Entlastung“ für den Mietmarkt, ergänzt Schneider. Neben frei finanzierten Objekten gibt‘s im OPUS.G auch geförderte Mietwohnungen, die Kaltmiete beträgt in diesen Fällen rund 13 Euro pro Quadratmeter.
In Wolfratshausen ist der Immobilienmarkt – angesichts der attraktiven Lage, der guten Verkehrsanbindung nach München und der hohen Lebensqualität – „stabil und ausgeglichen“, berichtet Schneider. Aber: Das Angebot an Eigentumswohnungen „ist überschaubar“ und „der Grundstücksmarkt eng“. Landschafts- und Naturschutzräume begrenzen die Ausweisung von Bauflächen, daher setzt die Kommune stark auf Nachverdichtung. Auch in der Flößerstadt ist der Traum von den eigenen vier Wänden vom Sparbuch und dem monatlichen Einkommen abhängig. Ein Quadratmeter Eigentumswohnung (Neubau) schlägt mit bis zu 8500 Euro zu Buche. Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung sucht, muss sich auf einen Quadratmeterpreis von 4500 bis 7500 Euro einstellen.
Peter Schneiders Fazit: Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen zählt nach wie vor zu den attraktivsten Standorten im Münchner Umland. Die Nähe zur Landeshauptstadt, gut bezahlte Jobs, Seen und Berge nur einen Katzensprung entfernt: „Die Region bleibt dauerhaftes Zuzugsgebiet“ und die Preise für Immobilien in schwindelerregender Höhe.