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Frage und Antwort

Ratgeber für private Immobilienverkäufer

„Immobilien verkaufen, das ist doch ganz einfach. Da setzt man ein paar Anzeigen in die Zeitung, das Internet gibt es ja auch noch, und schon hat man mehrere Käufer zur Auswahl, von denen man sich dann den Besten aussucht.“ So denken oft private Verkäufer, die sich zunächst ohne professionelle Unterstützung auf den steinigen Weg des Immobilienverkaufs wagen. Aber ist es wirklich so leicht?

Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Aufgabe, bei der es viel zu beachten gibt. In unserem Ratgeber haben wir die wichtigsten Phasen des Verkaufs zusammengestellt. Sie erhalten wertvolle Hinweise aus der Praxis, aber auch mögliche Stolpersteine werden aufgezeigt. Bedenken Sie bitte, dass es dabei um viel Geld geht. Da sollte man nicht einfach „probieren“. Einen misslungenen Verkauf kann man nicht noch einmal neu beginnen: Sie sind mit Ihrer Immobilie im wahrsten Sinne des Wortes „im-mobil“.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Wozu dient ein Grundbuchauszug?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht. Es gibt Auskunft über private Rechtsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien. Im Grundbuch sind u.a. Art und Größe des Grundstücks, Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen (z.B. Geh- und Fahrtrecht, Wohnrechte etc.) beschrieben. Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aller Grundbucheintragungen, die zu einer Immobilie bestehen.

TIPP: Vor Verkauf sollten Sie über alle Inhalte bestens informiert sein. Nur so vermeiden Sie bei den Kaufverhandlungen mögliche böse Überraschungen.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis liefert Daten über die Energiebilanzeines Gebäudes. Grundlage dieser Daten ist die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV). Zudem enthält er Vorschläge zur sinnvollen und wirtschaftlichen Modernisierung (Bedarfsausweis). Beim Verkauf ist der Energieausweis verpflichtend und muss dem Käufer auf Anfrage ausgehändigt werden. Wenn er falsch ausgestellt ist oder ganz fehlt, kann das bis zu 15.000 € Bußgeld kosten.

TIPP: Die Ausstellung erfolgt durch qualifizierte Gebäudetechniker, Bauingenieure oder Internetanbieter. Im Rahmen eines Verkaufsauftrages erstellt unser Energieberater Ihnen gerne den Ausweis.

Was ist eine Teilungserklärung?

Für den Verkauf einzelner Wohnungen in einer Wohnanlage ist eine Teilungserklärung vonnöten. Sie ist das „Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft“. In dieser Urkunde werden die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten definiert. Mit der Teilungserklärung ist in der Regel auch eine sog. Gemeinschaftsordnung verbunden, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt.

TIPP: Dem Käufer sollten Sie vor Notartermin neben den Protokollen zu den letzten Eigentümerversammlungen auch die Teilungserklärung zur Verfügung stellen. Sofern Ihnen diese Unterlagen nicht vorliegen, wenden Sie sich an Ihre Hausverwaltung.

Wann bekomme ich mein Geld?

Der Immobilienverkauf wird bei einem Notar in einem Kaufvertrag beurkundet. Nachdem für den Käufer eine sog. Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist sowie weitere Voraussetzungen erfüllt sind, z.B. Vorlage einer Erklärung der Stadt/Gemeinde auf Nicht-Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechtes, die Freistellungserklärung der Bank des Verkäufers (sofern die Immobilie mit einer Grundschuld belastet wurde), wird der Käufer aufgefordert, in der Regel binnen zwei Wochen zu zahlen. Mit Bestätigung des Verkäufers, dass der Kaufpreis eingegangen ist, wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Worauf muss ich beim Kaufvertrag unbedingt achten?

Im Kaufvertrag müssen sämtliche zuvor getroffenen Nebenabreden und ggfs. Anlagen aufgenommen werden. Es sind Regelungen zum Übergang des Besitzes, der Nutzen, der Lasten und der Gefahr zu treffen. Denn bis zur Eintragung im Grundbuch ist der Verkäufer immer noch Eigentümer. Es ist auch auf einen umfassenden Haftungsausschluss hinsichtlich etwaiger Mängel, bei Grundstücken insbesondere hinsichtlich sog. „Altlasten“, zu achten.

TIPP: Bei der Veräußerung einer Immobilie geht es um viel Geld. Fehler beim Immobilienverkauf können teuer werden. Nehmen Sie im Zweifel professionelle Unterstützung in Anspruch. Sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Lassen Sie sich keinesfalls auf Bargeldangebote oder andere Abmachungen außerhalb des Kaufvertrages ein.

Muss ich beim Verkauf meiner Immobilie Steuern zahlen?

Der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie durch eine Privatperson kann steuerfrei sein. Bei vermieteten Immobilien ist die Spekulationsfrist (10 Jahre) zu beachten. Auch beim gewerblichen Grundstückshandel gelten Besonderheiten.

TIPP: Lassen Sie sich professionell beraten. Nur ein Steuerberater kann helfen, Ihre individuelle Situation einzuschätzen. Gerne vermitteln wir Ihnen im Rahmen Ihrer Beauftragung eine Erstberatung zum Fixpreis bei unseren Partnerunternehmen (Steuerberater, Rechtsanwälte). Soll ich bei Einschaltung eines Maklers einen Alleinauftrag erteilen?

Nur bei einem Alleinauftrag wird vermieden, dass eine Immobilie von unterschiedlichen Seiten möglicherweise sogar noch zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird, was den Eindruck erschwerter Verkaufbarkeit weckt und dann letztendlich zu einem Preisverfall führt. Außerdem wird sich ein Makler ohne Alleinauftrag niemals richtig um die Immobilie kümmern und auch kaum Geld in Werbung investieren.

Verteuert ein Makler die Immobilie?

Durch die Einschaltung eines professionellen Immobilienmaklers erzielt der Verkäufer in der Regel einen besseren Preis als bei seinen eigenen Verkaufsbemühungen.

Muss ich den Makler bezahlen?

Der Makler investiert mit Auftragserteilung auf eigenes Risiko Zeit, Geld und Know-how in den Verkauf der Immobilie. Erst mit erfolgreicher Vermittlung ist ein vorab vereinbartes Honorar zu zahlen.

Was zeichnet einen professionellen Immobilienmakler aus?

Gute Immobilienmakler müssen heute mehr bieten als nur das Einstellen der Immobiliendaten in ein Exposé oder das Internet. Ein richtiger Profi begutachtet Grundstücke und Gebäude, analysiert den Markt und bestehende Mietverträge. Er verfügt über ein umfangreiches Netzwerk und setzt einen effektiven Marketing- Mix ein. Haben sich Käufer und Verkäufer gefunden, kann ein Immobilienmakler weitere wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und der Suche nach einer passenden Finanzierung geben.

Folgende Themen finden Sie in unserer Ratgeber Broschüre.
Wie plane ich meinen Immobilienverkauf?
Was ist der „richtige“ Preis für meine Immobilie?
Welche Werbestrategien sind sinnvoll?
Wie führe ich eine professionelle Besichtigung durch?
Welche Informationen sollte ich weitergeben und welche nicht?
Wie führe ich eine ergebnisorientierte Kaufverhandlung?
Was ist bei der Kaufabwicklung zu beachten?
Häufig gestellte Fragen

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