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Mietanstiege in Bayern deutlich abgeschwächt

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 17.07.2019 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Frühjahr 2019“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden.

"Der bayerische Mietmarkt weist im aktuellen Betrachtungszeitraum erneut Preisanstiege in allen Marktsegmenten auf. Die Preise in den bayerischen Mittelstädten ziehen hierbei deutlich stärker an als in den Großstädten, wo allmählich der Zenit erreicht wird" so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
Im Halbjahresvergleich Herbst 2018 – Frühjahr 2019 weisen Neubauwohnungen mit einem Preiszuwachs von +2,1 % die höchste Steigerungsrate auf, gefolgt von Reihenhäusern aus dem Bestand mit einem Anstieg von +2,0 %. Die Preise für Alt-bau- und Bestandswohnungen tendieren um +1,9 % bzw. +1,8 % stärker. Für Doppelhaushälften aus dem Bestand (+1,4 %) sowie für neugebaute Doppelhaushälften (+1,3 %) bzw. Reihenmittelhäuser (+1,2 %) fallen die Anstiege moderater aus.
Auch wenn in Bayern aktuell eine klare Verlangsamung der Mietanstiege festzustellen ist, so bleibt die Situation am bayerischen Wohnimmobilienmarkt angespannt. In der langfristigen Betrachtung (Frühjahr 2009 – Frühjahr 2019) werden die deutlichen Preiszuwächse über die vergangenen Jahre hinweg deutlich.
Während die Mietpreise für Altbauwohnungen um +54 %, für Bestandswohnungen um +51 % und für Neubauwohnungen um +49 % zulegen, so verteuern sich Reihenmittelhäuser/Bestand im Betrachtungszeitraum um +57 % und Reihenmittelhäuser/Neubau um +56 %. Bei Doppelhaushälften liegt die Zunahme der Mieten für Bestandsobjekte bei +56 % und für Neubauobjekte bei +51 %. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.
Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen, d.h. der Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für den Bereich Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird, verzeichnet im Frühjahr 2019 die Landeshauptstadt München mit 28,6 %. Mit größerem Abstand folgen Würzburg (26,2 %), Regensburg (25,2 %) und Augsburg (25,0 %).
Der niedrigste Wohnkostenanteil wurde in Neu-Ulm und Fürth mit jeweils 20,4 % sowie in Schweinfurt mit 19,6 % ermittelt.
Tendenziell geben Mieter in bayerischen Großstädten, gemessen am jeweiligen Haushaltseinkommen, prozentual mehr für ihre Mieten aus als Mieter in bayerischen Mittelstädten.

Oberbayern
Die Mietpreise in Oberbayern steigen, wie auch in der bayernweiten Entwicklung, im Vergleich Herbst 2018 - Frühjahr 2019 weiter an. Die Preiszunahmen für Wohnungen belaufen sich auf +3,1 % für Altbauobjekte, +2,6 % für Bestandsobjekte und +3,0 % für Neubauobjekte. Reihenmittelhäuser verzeichnen im Frühjahr 2019 einen Zuwachs von +4,1 % im Bestand und von +2,9 % im Neubau. Für Doppelhaushälften muss aktuell +2,6 % (Bestand) bzw. +2,9 % (Neubau) mehr bezahlt werden als noch vor einem Jahr.

München
In der Landeshauptstadt steigen die Mieten von einem sehr hohen Niveau ausgehend weiter an. Die Frühjahrserhebung 2019 zeigt aber auch, dass der Steigungswinkel in München sowohl für Wohnungen als auch für Häuser nicht mehr ganz so deutlich ist wie in den vorangegangenen Jahren ist und sich aktuell etwas abgeflacht hat.
Die stärksten Mietanstiege im Halbjahresvergleich (Herbst 2018 – Frühjahr 2019) sind für Bestandswohnungen, für neuerrichtete Reihenmittelhäuser sowie für Doppelhaushälften aus dem Bestand mit jeweils +1,2 % zu verzeichnen. Altbauwohnungen verteuern sich im untersuchten Zeitraum um +1,1 % und Reihenmittelhäuser um +0,9 %. Für Neubauwohnungen müssen +0,5 % und für neugebaute Doppelhaushälften +0,3 % mehr bezahlt werden als noch vor einem halben Jahr.
Analog zum Bayerntrend steigen sowohl Kauf- als auch Mietpreise in München seit etwa 2010 kontinuierlich an. Während die Mietpreise im Vergleich 2000 – Frühjahr 2019 eine Zunahme von 65 % erfahren, so fällt der Anstieg bei den Kaufpreisen mit +177 % deutlich höher aus.

Entwicklung in ausgewählten bayerischen Groß- und Mittelstädten:

Augsburg
Der Augsburger Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor durch einen starken Nachfrageüberhang geprägt. Im Frühjahr 2019 sind erneut Anstiege der Mietpreise in allen Marktsegmenten zu beobachten. In Folge des geringen Angebots an Bestands- und Neubaumietwohnungen stehen Häuser zur Miete hoch im Kurs. Neuvertragsmieten befinden sich in Augsburg sowie in den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München auf ansteigendem Niveau.

Bayreuth
Der Mietimmobilienmarkt in Bayreuth beschreibt beispielhaft die Situation der untersuchten bayerischen Mittelstädte – im Halbjahresvergleich Herbst 2018 zu Frühjahr 2019 sind in allen Marktsegmenten merkliche Anstiege der Mietpreise festzustellen. Von einer Immobilienblase ist man jedoch noch weit entfernt, mit einer Stabilisierung bzw. mit einem sinkenden Preisniveau ist daher in naher Zukunft nicht zu rechnen.
Sowohl auf Käufer- als auch auf Mieterseite kann die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayreuth nicht bedient werden. Vor allem im April und im Oktober ist die Marktlage auf Grund der hohen Anzahl an neuen Studenten angespannt, auch wenn die Errichtung einiger Studentenheime in den vergangenen Jahren zumindest für etwas Entlastung gesorgt hat.

Ingolstadt
Der Immobilienmarkt in Ingolstadt nimmt in der bayernweiten Betrachtung eine Sonderrolle ein – aktuell kommt es zu einer Konsolidierung der Kauf- und Mietpreise, nach Jahren die lange von einer dynamischen Aufwärtsentwicklung geprägt waren. Dazu beigetragen haben auf der einen Seite die konsequente Wohnraumentwicklungspolitik der Stadt und auf der anderen Seite aber auch die „Dieselkrise“ des Autoherstellers Audi.
Die Verweildauer von Immobilienangeboten in den gängigen Immobilienbörsen ist ansteigend. Wurde man vor nicht allzu langer Zeit von Interessentenanfragen erdrückt, so ist hier etwas Ruhe eingekehrt. Interessenten zeigen bei Besichtigungsterminen zwischenzeitlich auch eine gewisse Zurückhaltung – bei der Entscheidungsfindung wird eher gezögert als in den letzten Jahren. Auch Angebots- und Abschlusspreise in Ingolstadt nähern sich wieder an und während der Vermarktungsphase werden teilweise Preissenkungen vorgenommen. Zusammenfassend ist der Ingolstädter Mietimmobilienmarkt in einer guten Verfassung.

Nürnberg
Die im Herbst 2018 beobachtete Beruhigung auf dem Nürnberger Mietimmobilien-markt kann aktuell nicht bestätigt werden. Im Bereich der Wohnungsmieten sind – je nach Objekttyp – marginale bis deutliche Steigerungen zu beobachten. Insbesondere Bestandswohnungen weisen einen markanten Zuwachs von +1,7 % auf.

Passau
Auch im aktuellen Berichtzeitraum hat sich an der Situation auf dem Passauer Wohnimmobilienmarkt wenig geändert: Einer hohen Nachfrage an Mietimmobilien steht ein viel zu geringes Angebot an entsprechenden Objekten gegenüber. Steigende Studentenzahlen in den kommenden Jahren lassen keine Entschärfung erwarten.
Die Mieten im Frühjahr 2019 bewegen sich in Passau im Durchschnitt zwischen 8,80 €/m² für Altbauwohnungen, 9,50 €/m² für Bestandswohnungen und 10,50 €/m² für Neubauwohnungen (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Mit Ausnahme von neugebauten Reihenmittelhäusern sind in allen Mietmarktsegmenten im Halbjahresvergleich Preissteigerungen zu verzeichnen.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

  • Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 16.024 €/Einwohner, stieg dieser Wert bis 2019 um +57 % auf rd. 26.000 € pro Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nahmen in diesem Zeitraum um +67 % zu.
  • Betrachtet man im Zeitraum zwischen 1995 und 2019 den Mietanstieg in München, so fällt dieser mit +87 % deutlich höher aus als in der bayernweiten Betrachtung. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte erhöhte sich um +61 %; die Mietbelastung hat somit erheblich zugenommen.
  • In Bayern wurden im Jahr 2018 insgesamt 63.616 Wohnungen zum Bau freigegeben. Das hohe Niveau aus dem Vorjahr konnte somit nicht ganz bestätigt werden (-1,4 %). In den Monaten Januar bis Mai 2019 wurden 24.995 Wohnungen genehmigt (-7,9 % im Vergleich zum entsprechenden Vorjahres-zeitraum).
  • Die Zahl der Baufertigstellungen in Bayern bleibt 2018 gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (-0,7 %). Insgesamt wurden bayernweit 53.097 Wohnungen errichtet.
  • In München ging die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen 2018 gegenüber dem starken Vorjahr um -7,7 % zurück (Baugenehmigungszahl 2018: 10.992). In den ersten fünf Monaten des Jahres 2019 wurden 3.875 Baufreigaben für Wohnungen erteilt (-23,4 % im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum).
  • Die Baufertigstellungen stiegen in München 2018 gegenüber dem Vorjahr um +9,5 % auf insgesamt 8.502 neuerrichtete Wohneinheiten.
  • Im Juni 2019 wurden in Bayern 197.513 Erwerbslose gezählt. Dies entspricht einer Arbeitslosenquote von 2,6 % (-0,2 % im Vergleich zu Juni 2018).

 

 

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