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Marktbericht

Wolfratshausen

Mit historischem Ortskern und ausgezeichneter Infrastruktur vereint die Stadt Wolfratshausen Tradition und Moderne. Die nördlichste Stadt im Landkreis erfreut sich als Wohn- und Lebensmittelpunkt großer Beliebtheit. Dazu trägt der Anschluss an das Münchner S-Bahnnetz ebenso bei wie der hohe Freizeitwert. Die Flüsse Isar und Loisach, die direkt am nördlichen Stadtrand zusammenfließen, bieten einzigartige Erholungsund Sportmöglichkeiten. Auch die Nähe zum Starnberger See und den Bergen wird geschätzt. Pendler nutzen die Nähe zur A95 Garmisch-München und zur etwas weiter entfernten A8 Salzburg-München.

Die idyllische Lage zwischen Bergwald, Isar und Loisach setzt der Stadtentwicklung – und dem Immobilienmarkt – geographische Grenzen. Den Ortskern prägen die historische Marktstraße mit Wohn- und Einzelhandelsflä- chen sowie das neu gestaltete Bahnhofsviertel. Dort haben moderne Gebäude mit Gewerbe-, Büro- und Wohnflächen für ein frisches Stadtbild gesorgt. Als Verbindungsachse belebt die Bahnhofsstraße sowohl Bahnhofsviertel als auch die Altstadt. Dennoch lässt sich nach wie vor beobachten, dass der Leerstand bei Geschäftsimmobilien im Markt zunimmt. Für das ISAR Kaufhaus, einst eines der Geschäftszentren in diesem Stadtteil und seit drei Jahren geschlossen, gibt es nun einen Investor.

Aufgrund der Nähe zu München sowie eines hohen Freizeitwertes ist der Wohnstandort Wolfratshausen sehr beliebt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Wolfratshausen, unabhängig davon ob es sich um Objekte zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage handelt, ungebrochen hoch. Dabei erzielen viele Objekte in guten Wohnlagen Höchstpreise.

Zu den gefragten Wohnlagen gehören Objekte in den Randlagen der Ortsteile Weidach und Nantwein sowie in den Randlagen des Ortsteils Farchet, an der Badstraße und am Oberen Poign. Gut nachgefragt sind auch Neubauwohnungen in guten innerstädtischen Lagen.

Der Wolfratshauser Stadtrat hat eine Veränderungssperre für die Gebiete in Top-Lage an der Loisach und der Straße Am Poign erlassen, um die hier zu erwartende Verdichtung etwas steuern zu können.  In den letzten Jahren verzeichnete Wolfratshausen eine rege Neubautätigkeit, wobei nicht selten bereits zu Baubeginn über die Hälfte der angebotenen Objekte verkauft wurden.
Mit Ausnahme von einigen kleineren Eigentumswohnungsprojekten tut sich in Wolfratshausen am Neubaumarkt nicht viel. Das liegt vor allem an der ungünstigen Verkehrssituation der Stadt, die nicht viel Spielraum für neue Grundstücke läßt, daher liegen die Grundstückspreise auch schon jenseits von 1.000 €/m².

Eigentumswohnungen im Neubau werden derzeit Spitzenpreise bezahlt, die schon fast bei 6.000 Euro/m² liegen. Neubaudoppelhaushälften und Reihenhäuser gehören zur absoluten Mangelware. Mögliche Kaufpreise können nur geschätzt werden, liegen aber sicherlich deutlich über 800.000 €.

Firma Krämmel hat an der Gebhardtstr. 28 Wohnungen verkauft. An der Stelle des ehemaligen Isar-Kaufhauses am Untermarkt soll ein Neubau mit Läden und Wohnungen entstehen. Mit den Abrissarbeiten wurde begonnen.

Die Mietpreise liegen im Durchschnitt bei Neubauten über 13,00 €/m², solide Bestandsimmobilien ca. 11,00 €.

Mitte März 2018 wurde mit der Bebauung der sogenannten Coop-Wiese in Waldram begonnen. Insgesamt sind in zwei fünfgeschossigen Gebäuden an der Schlesierstraße 1 und 3 eine Gesamtwohnfläche von rund 3.500 m² vorgesehen. Alle 52 geplanten Wohnungen sind barrierefrei und somit auch für Ältere sowie Menschen mit Behinderungen nutzbar. Die Wohneinheiten werden an einkommensschwä- chere Haushalte zu Mietpreisen zwischen 5,50 und 7,50 €/m² vergeben. Sollte die Bebauung planmäßig verlaufen, können die Mehrfamilienhäuser im Spätherbst 2019 bezugsfertig sein.

18.666 Einwohner (Stand 12/2017)
8.204 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2015)*
9,14 km² Gemeindegebiet
4 Senioren- und Pflegeeinrichtungen
0,54 km² Gewerbeflächen
12 Schulen
2.040 Einwohner/km²
14 Kindergärten/Horte
336 Arbeitslose (Stand: 02/2016)*

Quelle: Stadt Wolfratshausen
* Bundesagentur für Arbeit - Statistik

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Auch das Amt für Bauen und Umwelt in Wolfratshausen kennt die nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum über alle Objektarten hinweg und in allen Ortsteilen. Derzeit gibt es keine Anzeichen dafür, dass neue Flächen über die bereits im Flächennutzungsplan dargestellten Grundstücke hinaus neu ausgewiesen werden. Das gilt sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnbebauung. Die Entwicklung beschränkt sich daher auf Nachverdichtung. Im Flächennutzungsplan gibt es zwar noch Potenzial für Wohnbebauung. Das sind Flächen, für die kein Baurecht besteht, die aber mit einem Bebauungsplan überzogen werden könnten. Derzeit werden diese Areale, die vor allem in Weidach und Farchet zu finden sind, aber nicht angetastet. Aktuelle Projekte zur Nachverdichtung stehen nach Auskunft des Bauamtes zum Beispiel an der Königsdorfer Straße und am Poignring an.

Östlich des Bahnhofes befindet sich mit dem Gelände der Kraft Baustoffe GmbH eine der wenigen großen Entwicklungsflächen in der Stadt. Der Eigentümer plant auf dem rund 10.000 Quadratmeter großen Grundstück ein Einkaufszentrum mit Parkdeck und angrenzender Wohnbebauung. Die Stadt verfolgt weiterhin Maßnahmen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Das können sowohl bauliche Maßnahmen im Bestand sein oder auch Neubau. Mit dem Thema befasst sich eine eigene Arbeitsgruppe des Stadtrates. Angesichts der knappen Flächen in der Loisachstadt sind die Möglichkeiten allerdings begrenzt. Auch im Gewerbebereich ist die Situation dadurch geprägt, dass keine neuen Entwicklungsflächen zur Verfügung stehen. Offen ist noch die künftige Nutzung des Möbel-Mahler-Gebäudes. Die Immobilie wurde Anfang 2016 vom österreichischen Möbelgiganten XXXLutz gekauft.

Den Marktbericht 2016 von Wolfratshausen können Sie hier downloaden

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