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Marktbericht vom Immobilienmakler für Wolfratshausen

Immobilienmarktbericht Wolfratshausen

In idealer Position an der Loisach, an der Bundesstraße 11 München-Innsbruck, mit direkter Verbindung zur A 95 und zur A 8 sowie einer Anbindung an das Münchner SBahn-Netz ist Wolfratshausen heute eine Stadt in zentraler Lage rund 30 Kilometer südlich der Landeshauptstadt München. Doch bereits seit mehr als 800 Jahren ist die Loisachstadt für die Region von großer wirtschaftlicher Bedeutung, denn schon im 12. Jahrhundert fuhren Flöße mit wichtigen Waren nach München und sogar weiter überb Isar und Donau bis Wien und ans Schwarze Meer. Die über 1.000-jährige Geschichte der  Flößerstadt und ihre idyllische Lage zwischen Isar, Loisach und dem Bergwald tragen bis heute viel zur Beliebtheit der ehemaligen Kreisstadt bei. Auch die Nähe zu den Bergen, dem Naturschutzgebiet Isarauen und zum Starnberger See tun ihr übriges. Über die A 95 München-Garmisch sind es mit dem Auto nur circa 20 Minuten bis  nachMünchen.

Selbst die Filmindustrie hat Wolfratshausen entdeckt: Hier und im Umland entstehen die Episoden der beliebten Vorabendkrimireihe „Hubert und Staller“ oder seit zwei Jahren nun „Hubert ohne Staller“.

Die Stadtmitte prägen eine historische Altstadt mit Wohn- und Einzelhandelsflächen sowie das Bahnhofsviertel. Dort haben moderne Gebäude mit Gewerbe-, Büro- und Wohnflächen teilweise für ein frisches Stadtbild gesorgt. Als Verbindungsachse belebt die Bahnhofstraße sowohl Bahnhofsviertel  alsauch die Altstadt. Neben den städtisch geprägten Gebieten vorwiegend mit Geschossbebauung rund um Bahnhof und Altstadt bieten die Stadtteile

Weidach, Nantwein, Farchet und Waldram eineher ländlicheres Ambiente. Vor allem Familien entscheiden sich für die ruhigeren Randlagen.

Zwei Gewerbegebiete mit insgesamt knapp 55 Hektar Fläche bieten Arbeitsplätze und sind Motoren der städtischen Wirtschaft. Doch auch dort - wie in der  ganzen Stadt - sind Flächen äußerst rar. Seit 2017 dürfen daher im Gewerbegebiet I (Hans-Urmiller-Ring und Pfaffenrieder Straße) Gebäude mit bis zu sechs Stockwerken errichtet oder aufgestockt werden. Vor allem in der Altstadt gibt es immer wieder Leerstände von Geschäftsimmobilien.

Statt des Gebäudekomplexes Untermarkt 7-11, des ehemaligen Isar-Kaufhauses, entsteht dort ein  Wohn- und Geschäftsgebäude mit Parkplätzen. Ankermieter wird der Drogeriemarkt Müller, der hier für innerhalb der Altstadt umzieht. Für eine zusätzliche Belebung der Altstadt setzt Wolfratshausen auf Bürgerbeteiligung. Zurzeit werden Gutachten zur Innenstadtumgestaltung diskutiert.

Die Lösung der angespannten Verkehrs- und Parkplatzsituation bietet Herausforderungen. Mit der B 11, der Staatsstraße 2370 in Richtung Süden und der Staatsstraße 2070 nach Westen in Richtung der A 9 München-Salzburg führen drei Hauptverkehrsadern nach und durch Wolfratshausen. Das sorgt vor allem in Spitzenzeiten für Probleme. Dies ist auch ein wichtiger Aspekt bei der geplanten Verlängerung
der S7 bis in die Nachbarstadt Geretsried. Das Vorhaben befindet sich derzeit im Planfeststellungsverfahren. Eine Fertigstellung ist nicht vor 2028 realistisch.

Eine Lösung der angespannten Wohnungsmarktsituation ist, vor allem topographisch bedingt,  schwierig. Der Bergwald sowie die Flüsse Isar und Loisach mit ihren teilweise an Wolfratshausen grenzenden Naturschutzgebieten stellen natürliche Grenzen dar. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen im Süden zwischen der Flößerstadt und dem Geretsrieder Ortsteil Gelting möchte die Stadtverwaltung wegen ihres Erholungswerts gerne erhalten. Der Trend geht daher notgedrungen eher auf Nachverdichtung als auf Außenentwicklung.

19.008 Einwohner (Stand 03/2021)
8.528 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2021)*
9,13 km² Gemeindegebiet
4 Senioren- und Pflegeeinrichtungen
0,54 km² Gewerbeflächen
14 Schulen
2.080 Einwohner/km²
14 Kindergärten/Horte
2286 Arbeitslose (Stand: 04/2019)*

Quelle: Stadt Wolfratshausen
* Bundesagentur für Arbeit - Statistik

Neu gebaute Doppel- und Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen sind schnell verkauft und kommen oft erst gar nicht auf den Markt. Lediglich das Großprojekt am früheren 11.000 Quadratmeter großen ‚Kraft-Areal‘ am Ostrand des Bahnhofs bietet Aussicht auf neuen Wohnraum. Insgesamt baut hier die Investorengruppe 117 Wohnungen, eine zweistöckige Tiefgarage und einen Vollsortimenter. 30 Prozent der Wohnungen werden nach den Richtlinien der einkommensorientierten Förderung, das heißt, zu  günstigen und bezuschussten Mieten angeboten werden. Nach dem großen Bauvorhaben muss die Stadt dann noch verkehrstechnisch nachsteuern und beabsichtigt eine bessere Anbindung dieses Objekts unter anderem miteiner eigenen Abbiegespur.

Die Sanierung des ehemaligen Krankenhauses an der Sauerlacher Straße gehört ebenfalls zu einer städtischen Wohnungsbauoffensive. Das Projekt wurde einer Genossenschaft als Erbpachtnehmer  übergeben, die sich für selbstständiges und nachbarschaftliches Wohnen engagiert. Das Gebäude sollsaniert und durch ein Mehrgenerationenwohnhausergänzt werden. Die Arbeiten haben bereits begonnen. 

Wie auch der Preisspiegel auf Seite 19 zeigt, liegt der Mietspiegel in Wolfratshausen bei 12,00 bis  13,50 € pro Quadratmeter (mittlere Lage, Bestand) und 16,00 € pro Quadratmeter für  Neubauwohnungen in Top-Lagen. In Wolfratshausen gilt die Mietpreisbremse.

Allen städtischen Bemühungen zum trotz übersteigt die Nachfrage das Angebot bei Weitem. Über alle Objektarten hinweg dominiert ein hohes Preisniveau. Wer in mittlerer bis guter Lage eine Neubau-Eigentums-wohnung kaufen möchte, muss sich auf Quadratmeterpreise jenseits der 6.500 € einstellen. Die Kaufpreise für Doppelhaushälften im Bestand bewegen sich zwischen 700.000 € und 950.000 €. In Top-Lagen sind es teils mehr als 1.000.000 €.

Aufgrund der prekären Preissituation ist es zum Beispiel Pflegekräften oder jungen Wolfratshausern kaum mehr möglich, bei der Gründung einer Familie am Ort eine erschwingliche Wohnung zu finden. Daher wird von einigen Rathausfraktionen die Einführung einer Regelung ähnlich der in München, Bad Tölz und Geretsried bereits erfolgreich genutzten So-BoN-Richtlinie diskutiert. Dies würde durch einen städtebaulichen Vertrag mit dem Bauwerber unter anderem eine  einkommensabhängige Förderung eines Teils der errichteten Wohnungen ermöglichen.

Marktbericht von Geretsried

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