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Marktbericht vom Immobilienmakler für Wolfratshausen

Immobilienmarktbericht Wolfratshausen

In idealer Position an der Loisach, an der Bundesstraße 11 München-Innsbruck, mit direkter Verbindung zur A 95 und zur A 8 sowie einer Anbindung an das Münchner SBahn-Netz ist Wolfratshausen heute eine Stadt in zentraler Lage rund 30 Kilometer südlich der Landeshauptstadt München. Doch bereits seit mehr als 800 Jahren ist die Loisachstadt für die Region von großer wirtschaftlicher Bedeutung, denn schon im 12. Jahrhundert fuhren Flöße mit wichtigen Waren nach München und sogar weiter überb Isar und Donau bis Wien und ans Schwarze Meer. Die über 1.000-jährige Geschichte der  Flößerstadt und ihre idyllische Lage zwischen Isar, Loisach und dem Bergwald tragen bis heute viel zur Beliebtheit der ehemaligen Kreisstadt bei. Auch die Nähe zu den Bergen, dem Naturschutzgebiet Isarauen und zum Starnberger See tun ihr übriges. Über die A 95 München-Garmisch sind es mit dem Auto nur circa 20 Minuten bis  nachMünchen.

Selbst die Filmindustrie hat Wolfratshausen entdeckt: Hier und im Umland entstehen die Episoden der beliebten Vorabendkrimireihe „Hubert und Staller“ oder seit zwei Jahren nun „Hubert ohne Staller“.

Die Stadtmitte prägen eine historische Altstadt mit Wohn- und Einzelhandelsflächen sowie das Bahnhofsviertel. Dort haben moderne Gebäude mit Gewerbe-, Büro- und Wohnflächen teilweise für ein frisches Stadtbild gesorgt. Als Verbindungsachse belebt die Bahnhofstraße sowohl Bahnhofsviertel  alsauch die Altstadt. Neben den städtisch geprägten Gebieten vorwiegend mit Geschossbebauung rund um Bahnhof und Altstadt bieten die Stadtteile

Weidach, Nantwein, Farchet und Waldram eineher ländlicheres Ambiente. Vor allem Familien entscheiden sich für die ruhigeren Randlagen.

Zwei Gewerbegebiete mit insgesamt knapp 55 Hektar Fläche bieten Arbeitsplätze und sind Motoren der städtischen Wirtschaft. Doch auch dort - wie in der  ganzen Stadt - sind Flächen äußerst rar. Seit 2017 dürfen daher im Gewerbegebiet I (Hans-Urmiller-Ring und Pfaffenrieder Straße) Gebäude mit bis zu sechs Stockwerken errichtet oder aufgestockt werden. Vor allem in der Altstadt gibt es immer wieder Leerstände von Geschäftsimmobilien.

Statt des Gebäudekomplexes Untermarkt 7-11, des ehemaligen Isar-Kaufhauses, entsteht dort ein  Wohn- und Geschäftsgebäude mit Parkplätzen. Ankermieter wird der Drogeriemarkt Müller, der hier für innerhalb der Altstadt umzieht. Für eine zusätzliche Belebung der Altstadt setzt Wolfratshausen auf Bürgerbeteiligung. Zurzeit werden Gutachten zur Innenstadtumgestaltung diskutiert.

Die Lösung der angespannten Verkehrs- und Parkplatzsituation bietet Herausforderungen. Mit der B 11, der Staatsstraße 2370 in Richtung Süden und der Staatsstraße 2070 nach Westen in Richtung der A 9 München-Salzburg führen drei Hauptverkehrsadern nach und durch Wolfratshausen. Das sorgt vor allem in Spitzenzeiten für Probleme. Dies ist auch ein wichtiger Aspekt bei der geplanten Verlängerung
der S7 bis in die Nachbarstadt Geretsried. Das Vorhaben befindet sich derzeit im Planfeststellungsverfahren. Eine Fertigstellung ist nicht vor 2028 realistisch.

Eine Lösung der angespannten Wohnungsmarktsituation ist, vor allem topographisch bedingt,  schwierig. Der Bergwald sowie die Flüsse Isar und Loisach mit ihren teilweise an Wolfratshausen grenzenden Naturschutzgebieten stellen natürliche Grenzen dar. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen im Süden zwischen der Flößerstadt und dem Geretsrieder Ortsteil Gelting möchte die Stadtverwaltung wegen ihres Erholungswerts gerne erhalten. Der Trend geht daher notgedrungen eher auf Nachverdichtung als auf Außenentwicklung.

19.245 Einwohner (Stand 06/2022)
8.528 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2021)*
9,13 km² Gemeindegebiet
4 Senioren- und Pflegeeinrichtungen
0,54 km² Gewerbeflächen
14 Schulen
2.080 Einwohner/km²
14 Kindergärten/Horte
2286 Arbeitslose (Stand: 04/2019)*

Quelle: Stadt Wolfratshausen
* Bundesagentur für Arbeit - Statistik

Mit ihrerer Lage punkten kann auch die Flößerstadt Wolfratshausen. Am Zusammenfluss von Isar und Loisach, zwischen Bergwald und dem Naturschutzgebiet Pupplinger- und Isarauen gelegen, überzeugt die ehemalige Kreisstadt durch die idyllische Umgebung und eine historische Marktstraße. Hinzu kommen hervorragende Verkehrsanbindungen mit S-Bahn und Autobahnanschluss. Der Wermutstropfen:  Geografisch ist die Stadt derart eng umgrenzt, dass kaum noch weitere Flächen als Bauland erschlossen werden können. Der Trend geht daher notgedrungen eher auf Nachverdichtung als auf Außenentwicklung.

Kurz vor der Fertigstellung befinden sich zwei Projekte der Scherbaum-Gruppe, ein Wohn- und Geschäftsgebäude in der Altstadt (ehemaliges Isar Kaufhaus) sowie das Großprojekt am Ostrand des Bahnhofs mit 117 Wohnungen und einem EDEKA-Markt. Alle Einheiten werden vermietet. Die angesetzten Mietpreise für die Wohnungen liegen auf hohem Niveau zwischen 17,00 €/m² und 19,00 €/m². Hochwertige Eigentumswohnungen entstehen in der Heidestraße (19 von 20 Wohnungen verkauft) und am Mühlpointwerg mit 21 Wohnungen.

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