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Marktbericht Immobilien

Marktbericht Immobilien Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen Süd

Berge, Flüsse und Seen bilden im Südlandkreis eine eindrucksvolle Kulisse. Die Voralpen bestimmen die Region, die mit ihrem ländlichen Charakter einen hohen Freizeit- und Erholungswert bietet. Über die Landkreisgrenzen hinaus bekannt wurde die Region dank erfolgreicher Filmproduktionen wie „Der Bulle von Tölz“ oder Michael Herbigs „Wickie und die starken Männer“

Die Hauptverkehrsadern verlaufen in Nord-Süd-Ausrichtung: die Autobahn A95 München-Garmisch, die Bundesstraßen B11 und B13 sowie die Bayerische Oberland-Bahn (BOB). Generell finden Immobilieninteressenten hier preiswertere Lagen als im Nordlandkreis vor.

Das Preisniveau ist – wie im gesamten Landkreis – tendenziell steigend. Über alle Objektarten hinweg gibt es in den Gemeinden vereinzelt Angebote.

Bevor es Richtung Süden hinauf zu den Berggipfeln geht, bietet das Loisach-Kochelsee-Moor Flora und Fauna einen einzigartigen Lebensraum. Inmitten sind die Gemeinden Benediktbeuern (3.559 Einwohner) und Bichl (2.139 Einwohner) zu finden, geprägt durch ihre attraktive Lage im Herzen des Oberlandes. Kultureller und geistiger Anziehungspunkt ist das Kloster Benediktbeuern mit seinen beeindruckenden Zwiebeltürmen. Das Kloster beherbergt unter anderem eine Fachhochschule. Beide Gemeinden verfügen über Kindergärten sowie Grund- und Hauptschule, die auf halbem Wege zwischen den Orten liegt. Im Sommer lohnt das beheizte Freibad „Alpenwarmbad Benediktbeuern“ einen Besuch. Kleinere Nahversorger sind vor Ort. Das Angebot an Wohnimmobilien ist insgesamt eher gering. Immer wieder kommen Eigentumswohnungen auf den Markt. Anfang 2016 wurde der Breitbandausbau abgeschlossen. Des Weiteren will die Gemeinde den Bau eines Supermarkts voranbringen.

Der heilklimatische Kurort Bad Heilbrunn (3.780 Einwohner) liegt eingebettet zwischen Isar und Loisach im Herzen des Landkreises. Er hat ein vielfältiges Freizeitangebot und Sportmöglichkeiten zu bieten, auch wenn viele der ehemaligen Kurbetriebe in den vergangenen Jahren geschlossen wurden. Cafés, Restaurants und verschiedene Geschäfte und Dienstleister sind im Ortsbereich zu finden. Im Jahr 2015 kaufte die Gemeinde alle Flächen der Kurfürstin GmbH mit einer Gesamtgröße von 80.000 Quadratmetern. Das wichtigste Grundstück ist mitten im Ortskern. Die darauf befindliche Ruine des Kurhotels ist bereits abgerissen. Die Gemeinde plant eine Mischnutzung von Wohnen, Gewerbe und Tourismus, für die ein Ideenwettbewerb ausgeschrieben wird. Auch ein Areal an der B472, das als potenzieller Standort für einen neuen Lebensmittelmarkt in Frage kommt, ist in dem Kauf enthalten. Damit beginnt in Bad Heilbrunn ein neues Kapitel der Ortsentwicklung. Im Ort kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung.

Vor der Bergkulisse des Herzogstands liegen mit Kochel (3.992 Einwohner) und Schlehdorf (1.210 Einwohner) die beiden südlichsten Gemeinden im Landkreis. Direkt entlang der Bundesstraße B11 in Richtung Österreich bieten sie dank ihrer Nähe zu Kochel- und Walchensee gute Wassersport- und Freizeitmöglichkeiten. Auch überregional als Ausflugsziel bekannt sind in Kochel das Erlebnisbad Kristall-Trimini mit direktem Zugang zum See und das Franz-Marc-Museum. Das Walchenseekraftwerk kann besichtigt werden. Es gibt immer wieder Angebote an Einfamilienhäusern, kaum Doppelhaushälften und vereinzelt Eigentumswohnungen.

Die weit verzweigte Gemeinde Wackersberg  (3.506 Einwohner) ist überwiegend ländlich strukturiert: mit den Dorfgebieten von Arzbach im Süden und dem auf einem Höhenrücken liegenden Dorf Wackersberg sowie den Ortschaften und Weiler von Oberfischbach. In naher Umgebung lässt es sich hervorragend wandern und Fahrrad fahren. Aufgrund ihrer Nähe zur Kreisstadt sind die Ortsteile Ober- und Unterfischbach im oberen Segment des Preisgefüges zu finden. In diesen Ortsteilen ist das Preisniveau etwas höher als im Ortsbereich Wackersberg. Das Angebot auf dem Immobilienmarkt ist übersichtlich. Die Gemeinde möchte im Ortsteile Arzbach entlang der Längentalstraße ein Neubaugebiet für einheimische ausweisen. Vorab müssen jedoch Fragen unter anderem zu den Zufahrtsmöglichkeiten geklärt werden.

Stattliche Landhäuser und Bauernhöfe prägen das Ortsbild der Gemeinden Reichersbeuern (2.503 Einwohner), Sachsenkam (1.301 Einwohner) mit dem bekannten Kloster Reutberg und Greiling (1.469 Einwohner). Sie liegen ganz im Osten des Landkreises nur wenige Kilometer von der Kreisstadt entfernt und grenzen an den Landkreis Miesbach. Die Infrastruktur hat dörflichen Charakter, verfügt aber über die wichtigsten Geschäfte des täglichen Bedarfs. In Reichersbeuern und Greiling werden Wohnanlagen vereinzelt durch die Staatsstraße Tölz-Tegernsee beeinträchtigt. Insgesamt sind wenige Angebote auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen. Die Gemeinden Reichersbeuern und Greiling engagieren sich für die Entwicklung eines interkommunalen Gewerbegebietes mit dem Namen Am Kranzer auf dem Schießplatz der ehemaligen Tölzer Flint-Kaserne.


Entlang der B13 in Richtung Süden schließt sich direkt an Bad Tölz die Gemeinde Gaißach (3.079 Einwohner) an. Wohngebiete machen nur einen geringen Anteil der Gemeindefläche aus. Vorherrschend sind landwirtschaftliche Nutzflächen und Bergwald. Die idyllische Gemeinde mit durchwegs dörflichem Charakter bietet dank der Isar und der ersten Voralpengipfel einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Gaißach besitzt neben der Anbindung an die Bundesstraße B13 eine Haltestelle der Bayerischen Oberland-Bahn mit direkter Verbindung nach München.

Das Ski- und Wanderparadies Brauneck thront hoch über Lenggries im Isarwinkel (10.001 Einwohner). Der Ort liegt von Bad Tölz aus entlang der Isar flussaufwärts in einer der traditionsreichsten Landschaften Oberbayerns. Lenggries verfügt über eine gute Infrastruktur, die über die Geschäfte des täglichen Bedarfs hinausgeht. Zu finden sind Schulen sowie Behörden. Insgesamt ist Lenggries eher hochpreisig. Premiumlagen findet man östlich der Isar wie den Ortsteil Anger. Im Abverkauf befinden sich noch einige zentrumsnahe Gewerbegrundstücke und Flächen als Mischgebiet gleich im südlichen Anschluss an die neue Halle der Bayerischen Oberland-Bahn (BOB). Ende 2015 erwarb die Gemeinde eine Teilfläche der ehemaligen Lenggrieser Kaserne, die nach Wunsch der Gemeinde als Sport- und Jugendcamp genutzt werden soll. Der Rest des Areals gehört zum Großteil einer bayerischen Immobilie-Verwaltungs- und Verwertungs-GmbH. Für diesen Bereich gibt es einen Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet. Im Ortsgebiet gibt es noch Flächen, die immer wieder der Wohnbebauung zugeführt werden. Nur selten werden größere Wohnbauprojekte realisiert.

Der Erholungsort Jachenau (858 Einwohner) liegt an der Südseite der Benediktenwand und nahe am Walchensee. Die von der Einwohnerzahl her kleinste Gemeinde wird von Lenggries durch die Isar getrennt. Als Jachenau wird auch das rund 15 km lange Wald- und Wiesental des Flüsschens Jachen bezeichnet, das sich von West nach Ost erstreckt und in dem der Ort liegt. Auf dem Immobilienmarkt herrscht ein vergleichsweise niedriges Preisniveau vor. Angebote in der Gemeinde Jachenau sind allerdings nur vereinzelt zu finden. Auf der Friedelweide entsteht Wohnbebauung im Rahmen eines Einheimischen-Modells. Das Areal an der Staatsstraße 2072 umfasst auch ein Mischgebiet.

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