Immobilienmarktbericht Geretsried
Die Stadt Geretsried ist zwar die jüngste, mittlerweile aber längst die größte Stadt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen.35 Kilometer südlich der Landeshauptstadt München erstreckt sich das langgezogene Stadtgebiet entlang des landschaftlich reizvollen Isar-Hochufers. Zwischen der Bebauung dominiert viel Grün das Stadtbild. Den Ort prägen vier teils recht unterschiedliche Stadtteile mit ihren zentralen Plätzen. Dies ist im Norden Gartenberg mit dem nach seinen vielen Straßen mit Blumennamen benannten Wohngebiet ‚Blumenviertel‘ und dem Karl-Lederer-Platz, wo nicht nur das Rathaus steht, sondern auch ein modernes Stadtzentrum allmählich seiner Fertigstellung entgegensieht. In der Ortsmitte, dem ursprünglichen Geretsried, liegt der Neue Platz mit dem ‚Musikerviertel‘, also mit Straßen, die den Namen bekannter Musiker tragen. Der vorwiegend als Wohngebiet genutzte Stadtteil Stein liegt im Süden. Im Nordwesten befindet sich der eigenständige, ländlich geprägte Ortsteil Gelting; einst eine historisch gewachsene bayerische Gemeinde. Die Isar mit ihrem Auen-Naturschutzgebiet, Seen und Wälder in der Umgebungbi eten einen hohen Erholungswert.
Die gut ausgebaute Infrastruktur wird vor allem von Familien sehr geschätzt: Zentral gelegene Schulen, Sportanlagen, Eisstadion und Musikschule sind vor Ort. Die Verkehrsverbindungen sind gut; eine Anbindung an das S-Bahn-Netz wird angestrebt. Die Eröffnung eines interkommunalen Hallenbades in unmittelbarer Nachbarschaft des Schulzentrums brachte 2021 neue Sport- und Freizeitmöglichkeiten. Es gibt auch mehrere speziell auf die Bedürfnisse von Senioren ausgelegte Wohnanlagen sowie eine Tagespflege. Zahlreiche Industrie- und Gewerbebetriebe bieten ein großes Angebot an Arbeitsplätzen, was ebenfalls den Zuzug fördert.
Die Prognosen für das in Geretsried bis 2039 zu erwartende Bevölkerungswachstum liegen gemäß dem deterministischen Komponentenmodell des Bayerischen Landesamts für Statistik bei rund 10 Prozent. Die Schätzungen der Stadt prognostizieren sogar noch erheblich höher.
Dieser Sachverhalt stellt für Geretsried, aber auch für die Städte und Gemeinden in der Nachbarschaft eine Herausforderung dar.
Um auf dem angespannten Wohnungsmarkt möglichst bezahlbaren Wohnraum auch für Menschen mit geringem und mittleren Einkommen zu schaffen, hat die Stadt mit dem ‚Geretsrieder Modell‘ eine auf die eigenen Strukturen angepasste Variante der Münchner Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) entwickelt. Dies wird bei der geplanten Bebauung des 4,7 Hektar großen Lorenz-Areals in Gartenberg deutlich: 30 Prozent der rund 750 neu entstehenden Wohnungen werden im geförderten Mietwohnungsbau errichtet und damit einkommensorientiert gefördert. Noch einmal genauso viele sollen frei finanzierte Mietwohnungen werden. Die übrigen 40 Prozent realisiert der Bauherr als Eigentumswohnungen. Das Erstzugriffsrecht haben Geretsrieder Bürger. Neben den Mehrfamilienhäusern soll es auch ein Haus mit verschiedenen Betreuung sangeboten für Kindergeben, außerdem ein sogenanntes Boarding-Haus mit rund 140 Appartements. Hier kommen Menschen unter, die nur vorübergehend in Geretsried wohnen. Etwa 700 Quadratmeter Gebäudefläche sind für die gewerbliche Nutzung vorgesehen. Zurzeit laufen vorbereitende Arbeiten. Im Frühjahr 2022 sollen die Hochbauarbeiten beginnen.
Ein weiteres großes Mietwohnungsprojekt sieht Ende 2021 seiner Fertigstellung entgegen: Anstelle des früheren Gebäudekomplexes an der Egerlandstraße 58 bis 74 errichtet die Baugenossenschaft Geretsried Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 90 Wohnungen. Dazugehören Tiefgaragen und Gewerbeflächen. Die Geretsrieder Mieten sind in den letzten Jahren teils beachtlich gestiegen. Inzwischen gleicht sich das Preisniveau allmählich dem in der Kreisstadt Bad Tölz an. Für Bestandswohnungen in mittleren Wohnlagen bezahlen Mieter im Schnitt 11 € pro Quadratmeter. Für Neubauwohnungen in Top-Lagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis sogar bei 15 €. Seit 2019 gilt auch in Geretsried die Mietpreisbremse.
In ihrer Bauleitplanung stellt die Stadt die Nachverdichtung vor die Außenentwicklung. Langfristig ist die Entwicklung der sogenannten Böhmwiese ein erklärtes städtebauliches Ziel. Auf dem 80.000 Quadratmeter großen Areal soll ein neues Wohnviertel entstehen. Zur Quartiersentwicklung gehört auch die Verlegung der an der jetzigen Ortsgrenze verlaufenden Bundesstraße B 11 auf die andere Seite der Böhmwiese, an den Schwaigwaller Hang. Das Projekt steht jedoch in engem Zusammenhang mit der Realisierung der Verlängerung der Bahnstrecke S7 von Wolfratshausen nach Geretsried. Ob tatsächlich die ersten Züge ab 2028 nach Geretsried rollen, hängt unter anderem davon ab, wann ein bestandsfähiges Baurecht vorliegt.
| 25.501 | Einwohner (Stand 2022) |
| 8.073 | Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2017)* |
| 24,59 km² | Gemeindegebiet |
| 6 | Senioren- und Pflegeeinrichtungen |
| 1,35 km² | Gewerbeflächen |
| 8 | Schulen |
| 1.032 | Einwohner/km² |
| 23 | Kindergärten/Horte |
| 430 | Arbeitslose (Stand: 06/2017)* |
Quelle: Stadt Geretsried * Bundesagentur für Arbeit - Statistik
Das in den letzten Jahren prominenteste Bauprojekt, der ‚Puls G‘ am Karl-Lederer-Platz mit sieben Stockwerken, Vollversorger, 66 Mietwohnungen und Gewerbeflächen belebt seit seiner Eröffnung die Stadtmitte. Der Kfz-Verkehr wurde vom Karl-Lederer-Platzes verbannt. Darunter entstand eine zentrale Parkgarage mit rund 400 Parkplätzen. Auch im restlichen Geretsried sind noch einige kleinere Wohnungsbauprojekte geplant. Zum Stadtgebietge hören auch die Gewerbegebiete Geretsried Nord, Geretsried Süd sowie Gelting Ostun d West. Gelting Ost ist das jüngste Gewerbegebiet der Stadt; verfügt jedoch auch bereitsüber keine freien Flächen mehr.
Trotz verhältnismäßig hoher Neubau-Zahlen gehen Experten nicht davon aus, dass die Preise in nächster Zeit sinken werden. Für eine Eigentumswohnung im Neubau werden regelmäßig Preise bis 6.500 € pro Quadratmeter aufgerufen. Doppelhaushälften im Bestand kosten im Durchschnitt zwischen 700.000 € und 950.000 €. Für diese Objektart werden im Neubau Kaufpreise zwischen 900.000 € und 1.050.000 € aufgerufen. Die Angaben beziehen sich auf eine mittlere bis gute Lage. Mit Baubeginn und Fertigstellung der geplanten S-Bahn-Verlängerung ist auch mit einem weiteren Anziehen der Immobilienpreise zu rechnen.
