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Marktbericht Immobilien

Immobilienmarktbericht Geretsried

Die Stadt erstreckt sich entlang des landschaftlich reizvollen Isar-Hochufers. Verschiedene Stadtteile mit ihren zentralen Plätzen prägen das Bild: im Norden der Ortsteil Gartenberg mit dem Blumenviertel und dem Karl-Lederer-Platz, der Neue Platz mit dem Musikerviertel in der Mitte und der im Süden liegende Stadtteil Stein mit lokaler Infrastruktur. Im Nordwesten befindet sich der eigenständige, ländlich geprägte Ortsteil Gelting.

Die Stadt ist wegen ihrer vielen Grünflächen, vor allem entlang des Isar-Hochufers, der landschaftlichen Umgebung, der attraktiven Wohnlagen und im Vergleich mit München noch attraktiven Immobilienpreisen als Wohnort im Münchner Süden sehr beliebt. Die Kommune betreibt stetig den Ausbau von Kinderbetreuungsplätzen, um den zu erwartenden Bevölkerungswachstum gerecht zu werden. Laut Hochrechnungen erwartet der Bürgermeister bis 2036 ein Bevölkerungswachstum von 40%. Neben einer gut ausgebauten Infrastruktur mit zahlreichen Bildungseinrichtungen, öffentlichen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten bestehen optimale Verkehrsanbindungen an den Münchner Wirtschaftsraum durch die B11, A95 und eine eigene Stadtbuslinie. Eine direkte Anbindung an das Münchener S Bahn-Netz soll durch die lange geplante Verlängerung der S7 Ostbahnhof-Wolfratshausen gewährleistet werden. Laut Bahn wird die Inbetriebnahme ab 2024 stattfinden. Gleichzeitig wird die Verlegung der B11 angestrebt. Hierbei soll das Areal der Böhmwiese mit 80.000 m² entwickelt werden. Mit einem geringen Gewerbesteuerhebesatz von aktuell 320 % (München 490 %) hofft Geretsried die Stadt zu einem attraktiven Standort für Unternehmen zu machen. Das Angebot an gebrauchten Eigentumswohnungen in der Gemeinde hat sich spürbar verringert. Gebrauchte Häuser sowie Baugrundstücke sind nach wie vor Mangelware und erreichen in den Top-Lagen fast das Wolfratshauser Preisniveau.
Während die großen Eigentumswohnungsprojekte fast komplett abverkauft sind, tummeln sich noch einige kleinere am Markt. Die m²-Preise liegen hier zum Teil schon über 5.000 Euro/m². Gebrauchte Wohnungen kosten zwischen 3.000 und 4.000 Euro.

Die Kaufpreise für gebrauchte Reihenhäuser bewegen sich derzeit zwischen 400.000 € und 500.000 €, bei großen Wohnflächen auch schon mal darüber. Für Eckhäuser und Doppelhaushälften müssen die Käufer deutlich mehr ausgeben. 500.000 bis 600.000 € sind hier keine Seltenheit, dafür liegen aber die Grundstücksgrößen bei älteren Häusern manchmal bei 500 bis 800 m², teilweise sogar noch höher.

Die offene und innovative Führung der Stadt spürt man vor allem an den aktuellen Bauvorhaben im Stadtbereich. Jüngst ging es noch um die Erweiterung des Gewerbegebietes in Geling durch den neuen Bereich Gelting – Ost, und jetzt ist man mitten in der Zentrumsentwicklung am Karl-Lederer-Platz und der Beplanung des neuen Stadtquartiers an der Banater Straße, wo 750 neue Wohnungen (60% Miete und 40 % Eigentum) entstehen sollen. Auf einer brachliegenden Fläche von nahezu 5 Hektar wird eine moderne Innenstadtsiedlung mit Kindergärten, Kitas, großzügigen Spielflächen, viel Grün und Begegnungstätten geschaffen. Der Karl-Lederer Platz im Zentrum wird zur Zeit komplett umgebaut, hier soll ein echtes Vorzeigestück für die Stadt entstehen. An der Planung der oberirdischen Flächen waren auch die Bürger beteiligt.

Die Immobilienpreise in Geretsried bewegen sich auch im Herbst 2018 auf hohem Niveau. - Bestand und Neubau gleichermaßen - Trotz der kontinuierlichen Preiszunahmen die letzten Jahre liegt das Preisniveau im Durchschnitt noch unter dem Niveau von Wolfratshausen und Bad Tölz. Im Zuge der geplanten S-Bahnverlängerung kann es jedoch zu einer Preisannährung kommen.

Die Nachfrage erstreckt sich auf das gesamte Stadtgebiet. Die Kaufinteressenten kommen immer häufiger auch aus München, da das Preisniveau sich deutlich unter dem der Landeshauptstadt bewegt. Ferner ist der eigenständige Ortsteil Gelting mit seinem Dorfcharakter bei Interessenten als Wohnort sehr gefragt. Hier wird Baugrund maßvoll ausgewiesen um den Dorfcharakter zu erhalten.

Das Angebot an Mietwohnungen, vor allem Neubauten, hat durch die Fertigstellung verschiedener Bauprojekte deutlich zugenommen. Wohnungen im unteren Preisniveau fehlen nach wie vor. Dies kann das vorhandene Angebot im mittleren Preisniveau nicht decken. Junge Familien sind auf bezahlbaren Wohnraum, und somit auch auf Sozialwohnungen angewiesen.
Wohnungen in guten Lagen mit besonderer Architektur oder in Isaraunähe sind sehr beliebt. Das Angebot an Einfamilienhäusern, sowie Reihenmittel- und Doppelhäusern zur Miete ist dagegen sehr überschaubar.

In den nächsten Jahren wird Geretsried mit Abstand den größten Entwicklungsschub im Landkreis Bad Tölz Wolfratshausen erfahren, wenn in Geretsried alles umgesetzt wird, was in Planung ist. Die Stadt wird voraussichtlich um ca. 2.000 bis 3.000 Einwohner in den nächsten 5 Jahren wachsen. Dies ist für die größte Stadt im Landkreis eine Herausforderung, da Bildungseinrichtungen wie Schulen, Kindergärten und Betreuungsplätze aber auch verkehrliche Infrastruktur der Entwicklung standhalten müssen.

24.892 Einwohner (Stand 12/2017)
7.933 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2015)*
24,59 km² Gemeindegebiet
5 Senioren- und Pflegeeinrichtungen
1,79 km² Gewerbeflächen
8 Schulen
1.012 Einwohner/km²
23 Kindergärten/Horte
563 Arbeitslose (Stand: 02/2016)*

Quelle: Stadt Geretsried * Bundesagentur für Arbeit - Statistik

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Wohnbebauung im großen Stil kündigt sich für das sogenannte Lorenz-Grundstück an der Banater Straße an. Es wird intensiv diskutiert, das ehemalige Industrieareal einer Wohnnutzung zuzuführen. Dort könnten nach Informationen des Bauamtes 500 bis 600 Wohnungen in einem ausgewogenen Mix aus frei finanzierten und geförderten Einheiten entstehen. Bei diesem sowie bei weiteren geplanten Bauvorhaben setzt sich die Stadt gezielt dafür ein, dass anteilig öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert wird. Das Gewerbegebiet Gelting II, das der Stadt gehört, ist voll erschlossen. Es bietet im Vergleich zu Bad Tölz und Wolfratshausen noch freie Flächen, die bereits im Verkauf sind. Nach Informationen des Bauamtes sind 30 Prozent der Fläche bereits veräußert worden. 

Die Nachfrage ist – wie bei allen Immobilien in der Region – vorhanden. Der Preisspiegel zeigt die aktuelle Lage. Noch liegen die Kauf- und Mietpreise etwas unter dem Niveau der Nachbarstädte Bad Tölz und Wolfratshausen. Für eine Etagenwohnung im Neubau werden Preise bis 4.500 € pro Quadratmeter erreicht. Doppelhaushälften im Bestand kosten zwischen 450.000 € und 550.000 €. Für diese Objektart werden im Neubau Kaufpreise zwischen 580.000 € und 650.000 € aufgerufen. Die Angaben beziehen sich auf mittlere bis gute Lagen.

Den Marktbericht 2016 von Geretsried können Sie hier downloaden

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