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Marktbericht Immobilien

Immobilienmarktbericht Bad Tölz

Bad Tölz liegt in einem der wirtschaftsstärksten Landkreise Oberbayerns, etwa 30 Minuten von der Landeshauptstadt München entfernt. Das Tölzer Land ist über die A95 und A8 erreichbar. Von den Autobahnanschlussstellen führen Bundesstraßen und gut ausgebaute Staatsstraßen nach Bad Tölz.

Ein vielfältiges Freizeit- und Kulturangebot, eine hervorragende Infrastruktur, die Nähe zum Starnberger See und Tegernsee haben Bad Tölz zu einem beliebten Kur- und Urlaubsort Bayerns werden lassen.

Zahlreiche Bildungseinrichtungen machen Bad Tölz zu einer Schulstadt. Seit 2005 gibt es auch eine private Fachhochschule für angewandtes Management (Campus Tölz). Das Dienstleistungszentrum „FlintCenter“ im ehemaligen Kasernengelände eröffnet als Zentrum für Forschung und Entwicklung bestehenden Unternehmen und Existenzgründern innovative und interessante Perspektiven.

Das Gebäude des Wellen- und Hallenbads Alpamare steht seit Herbst 2015 leer. Stadtrat und Eigentümer sind sich immer noch uneinig über die Zukunft des Alpamare-Geländes. Der Stadtrat fordert eine touristische Nutzung in Form eines neuen Hotels. Der Eigentümer lehnt es jedoch aus Profitabilitätsgründen ab. Er will auf dem gesamten Alpamare-Areal inklusive des Hotels Jodquellenhof einen Neubau mit gemischter Nutzung errichten. Im Erdgeschoss soll ein "Gesundheitspark" mit Praxen für Ärzte, Heilpraktiker und Physiotherapeuten realisiert werden. In den oberen Stockwerken sollen Wohnungen entstehen. Außerdem sind weitere acht Wohnhäuser auf dem Gelände geplant.

Die Stadt Bad Tölz bleibt bei ihrem Kurs: alle drei im Juli 2017 eingereichten Anträge, die Wohnbebauung vorsahen, wurden vom Bauausschuss des Stadtrats einstimmig abgelehnt. Die Wohnbebauung auf dem Areal widerspricht dem gültigen Bebauungsplan, so die Begründung des Bauausschusses.

Der Tölzer Wohnimmobilienmarkt profitierte bisher von einem im Vergleich zu München niedrigen Preisniveau, im Landkreis liegt Bad Tölz preislich gesehen im oberen Bereich.
Die Nachfrage nach Neubauwohnungen und neuerrichteten Häusern übersteigt derzeit das vorhandene Angebot. Trotz hohen Preisen wurden alle Bauvorhaben zeitnah verkauft. Der Bedarf an neuen Objekten ist trotz der vielen Fertigstellungen nach wie vor groß.

Zu den beliebtesten Wohnlagen in Bad Tölz gehört die Altstadt, Kalvarienberg sowie Oberfischbach, das zur Gemeinde Wackersberg zählt. Absolute Mangelware sind weiterhin Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Gartenwohnungen. Hoch in der Gunst der Käufer stehen nach wie vor Baugrundstücke. Ein Angebot ist jedoch in diesem Segment kaum vorhanden.

Neubaueigentumswohnungen kosten ca. 5.000 €/m². Die Bestandsmieten liegen im Schnitt bei 10 €/m², während man für eine Neubauwohnung 12,50 €/m² rechnen muss. Dem gehobenen Segment ist die geplante Anlage "Palais am See" in der Höckhstraße zuzuordnen. Das Bauvorhaben sieht zwei Häuser mit je sieben Wohnungen vor. Die Baufertigstellung ist für Ende 2018 avisiert.

Zu den größeren Bauvorhaben der Stadt gehört mittelfristig die Bebauung der sogenannten Zwieckerwiese am nördlichen Ortsrand von Bad Tölz. Im Juni 2018 wurde im städtischen Bauausschuss das Bebauungsplan "Hintersberg II" einstimmig beschlossen. Gebaut werden hier insgesamt 38 Wohneinheiten in drei Einfamilienhäusern, zehn Doppelhaushälften und 5 Reihenhäusern. Erschlossen wird das Neubaugebiet durch die bestehende Heißstraße. Dagegen formiert sich jedoch Widerstand der dort wohnenden Bürger, die steigendes Verkehrsaufkommen befürchten. Auch über weitere Details besteht noch Uneinigkeit.

Die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt ist in Bad Tölz relativ hoch. Trotz der steigenden Mietpreise sind die Vermarktungszeiten bei Mietwohnungen kurz. Sehr gefragt sind vor allem großzügige Wohnungen mit hellen luftigen Räumlichkeiten. Zunehmende Bedeutung gewinnt auch die nachhaltige und energieeffiziente Bauweise der Objekte.

Zu den wenigen Mietwohnungsbauprojekten zählt die Wohnanlage mit 18 Wohnungen an der Osterleite. Hier sind günstige Ein-, Zwei- und Drei-Zimmerwohnungen, die für Sozialschwächere, Rentner und Alleinstehende vorgesehen. Die Anlage steht kurz vor der Fertigstellung.

Ein weiteres soziales Projekt mit 12 Wohnungen plant in Bad Tölz die Baugenossenschaft Lenggries. Die Belegrechte für sechs Wohnungen liegen bei der Stadt Bad Tölz. Die Mietpreise in der Anlage an der Kohlstattstraße sollen zwischen 7 und 8,50 € liegen. Der Baubeginn erfolgte im Frühjahr 2018.

18.647 Einwohner (Stand 12/2017)
7.550 Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2015)*
30,8 km² Gemeindegebiet
4 Senioren- und Pflegeeinrichtungen
0,27 km² Gewerbeflächen
12 Schulen
605 Einwohner/km²
10 Kindergärten/Horte
460 Arbeitslose (Stand: 02/2016)*

Quelle: Stadt Geretsried * Bundesagentur für Arbeit - Statistik

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Ein weiterer Stadtteil neben Altstadt und Badeteil ist die Flinthöhe. Hier befinden sich zahlreiche Wohnungen und Gewerbeflächen sowie das Behördenzentrum „Flintcenter“ mit dem Landratsamt sowie Geschäftshäusern und Arztpraxen. Mit B13 und B472 führen zwei Hauptverkehrsadern durch die Flinthöhe. Um für Entlastung zu sorgen, plant die Stadt die sogenannte Nordspange. Sie soll den Verkehr an den Wohngebieten Am Lettenholz und an der General-Patton-Straße vorbeiführen.

Das Preisniveau auf dem Bad Tölzer Immobilienmarkt ist insgesamt eher hoch. So werden für Neubau-Etagenwohnungen zwischen 4.500 € und 5.000 € für den Quadratmeter aufgerufen, wenn es sich um Objekte in mittlerer bis guter Lage handelt. In Top-Lagen muss mit bis zu 5.500 € pro Quadratmeter und mehr gerechnet werden. Für Doppelhaushälften im Bestand werden zwischen 500.000 € und 600.000 € bezahlt. Für diese Objektart werden im Neubau regelmäßig ab 620.000 € aufgerufen.

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat die Stadt das Modell „Zukunftsorientierte Bodennutzung“ entwickelt – angelehnt an die in München praktizierte sozialgerechte Bodennutzung. Die Bad Tölzer Variante dieses Modells sieht Folgendes vor: Die Stadt behält sich bei der Neuausweisung von Bebauungsflächen ab 5.000 Quadratmetern vor, über die Nutzung von einem Drittel der Fläche selbst zu entscheiden, sei es für sozialen Wohnungsbau, Einheimischen-Modelle oder für Gewerbe. Derzeit sind nach Auskunft des Bauamtes allerdings keine Neuausweisungen geplant.

Gewerbeflächen in großem Stil könnten auf dem ehemaligen Schießplatz der Flint-Kaserne entstehen. Dort laufen die Planungen für das interkommunale, zwölf Hektar große Gewerbegebiet Am Kranzer, das zusammen mit den Nachbargemeinden Reichersbeuern und Greiling entwickelt werden soll. Weitere Gewerbebauten entstehen zum Beispiel in der Flinthöhe und in Farchet. Dabei handelt es sich jedoch um Nachverdichtung und Einzelvorhaben.

Den Marktbericht 2019/2020 von Bad Tölz können Sie hier downloaden

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