Immobilienmarktbericht Bad Tölz
Ihre herrliche Lage, die schöne Umgebung und die schmucke Marktstraße sind die Schätze, die die Kreisstadt Bad Tölz zum Touristenziel und zur perfekten Basis für Ausflüge in die bayerischen Voralpen machen. Bürgern wie auch Urlaubern bietet die Kurstadt mit den Bilderbuchlandschaften des Isartals und dem Alpenpanorama sowie ihrem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot echte Lebensqualität.
Erreichbar ist die Kurstadt an der Isar sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut. Von München aus führt der Weg für Autofahrer über die A 99, die A 8 und zwei Bundesstraßen nach Bad Tölz. Die Bayerische Oberlandbahn (BOB) verbindet Bad Tölz und München auch umweltfreundlich über das Schienennetz.
In der Stadt dominiert neben der mitten durch den Ort fließenden Isar die Marktstraße den Gesamteindruck. In dieser von malerischen Hausfassaden flankierten Fußgängerzone ziehen zahlreiche Geschäfte sowie Cafés, Eisdielen, urige Gaststätten und saisonal verschiedene Märkte die Besucher an. Das nach der Fernsehserie errichtete und benannte Museum „Der Bulle von Tölz“ sowie das Stadtmuseum befinden sich in unmittelbarer Nähe und das bekannte Tölzer Marionettentheater ist ebenfalls ein Besuchermagnet. Das Interesse von Filialisten an Ladenflächen in dieser Lage ist groß. Auch Altbauwohnungen, Büros und Arztpraxen findet man hier.
Das Angebot kann derzeit nicht mit der Nachfrage mithalten, obwohl in Bad Tölz in den letzten Jahren verhältnismäßig viel gebaut wurde. Trotz relativ hoher Preise wurden bislang für alle Bauvorhaben sehr zeitnah Käufer gefunden.
Der so genannte ‚Badeteil‘, den die Isar von der historischen Altstadt und den anderen Stadtteilen trennt, erlebt seit einigen Jahren einen starken Wandel. Zahlreiche Kurhotels sowie Badeund Gesundheitseinrichtungen wurden geschlossen. Die Wohnnutzung nimmt hingegen zu. Ältere Gebäude werden saniert, umgebaut oder durch Neubauten ersetzt. Das städtischeRahmenkonzept ‚Badeteil‘ sieht allerdings keine direkte Entwicklung dieses Stadtteils als Wohngebiet vor. Wenn Wohnungen gebaut werden, müssen diese im gehobenen Segment errichtet werden und zu mindestens zwei Dritteln Flächen von über 80 Quadratmetern haben. Trotz der Beschränkungen herrscht im Badeteil rege Bautätigkeit: Mehrere Bauprojekte wurden in den letzten Jahren fertiggestellt.
Nun stand eine Entscheidung an, ob der Badeteil als Sanierungsgebiet ausgewiesen wird. Dies hätte unter anderem den Vorteil von Fördermitteln zur Stadterneuerung sowie der Möglichkeit von erhöhten steuerlichen Sonderabschreibungen für die Grundstückseigentümer gehabt. Mit dem mit 15:6 Stimmen gefassten Beschluss des Stadtrates, die Innere Buchener Straße für eine touristische Nutzung festzuschreiben, scheinen Pläne von Hotelbesitzern zum Umbau ihrer Häuser etwa zu Seniorenwohnungen erst einmal vom Tisch zu sein.
Zu den größeren geplanten Bauvorhaben der Kreisstadt gehört das Projekt "Hintersberg II", wobei die Stadt Bad Tölz die Grundstücke direkt an die Bauherren verkauft. Auf dem rund 25.500 Quadratmeter großen Areal der sogenannten Zwickerwiese am nördlichen Ortsrand sollen Doppel- und Reihenhäuser (Drei- und Vierspänner) sowie Einfamilienhäuser mit insgesamt 38 Wohneinheiten entstehen. Bei den Bewerbern gibt es ein Auswahlverfahren, bei dem unter anderem abhängig vom Alter der Kinder und dem aktuellen Wohn- und Arbeitsort Punkte vergeben werden. Die Anzahl der Punkte entscheidet dann über die Grundstücks-vergabe. Der Bebauungsplan wurde im sogenannten ‚Beschleunigten Verfahren‘ nach §13 b i.V. m § 13 a BauBG aufgestellt. Nach zwei Klagen ist er nun rechtskräftig und die Interessenten wurden informiert. Nach Auskunft der Stadt wird hier zum ersten Mal die ‚Zukunftsorientierte Bodennutzung‘ (Zo-BoN) zur Anwendung kommen. Angelehnt an die Münchner SoBoN sieht diese vor, dass sich die Stadt bei der Neuausweisung von Bebauungsflächen ab 5.000 Quadratmetern vorbehält, über die Nutzung von einem Drittel der Fläche selbst zu entscheiden - sei es für sozialen Wohnungsbau, Einheimischen-Modelle oder für Gewerbe. Im Falle der Zwickerwiese hatte die Stadt ein Drittel des Grundes erworben.
Weitere Planungen seitens der Stadt und Privat-investoren laufen unter anderem in Form einer Voranfrage für das Objekt ‚Isarleiten‘ in der Nähe des ehemaligen Hallenbades sowie für Projekte an der Wilhelm-Dusch-Straße und eine Voranfrage an der Osterleite.
Das Preisniveau auf dem Tölzer Immobilienmarkt ist eher als hoch zu bezeichnen. Für Neubau- Eigentumswohnungen werden im Schnitt bis zu 6.800 € für den Quadratmeter verlangt. In Top-Lagen muss sogar mit bis zu 7.200 € pro Quadratmeter und mehr gerechnet werden. Für Doppelhaushälften im Bestand werden durchschnittlich zwischen 700.000 € und in Top-Lagen durchaus auch 950.000 € bezahlt. Für diese Objektart werden im Neubau regelmäßig 850.000 € bis 1.100.000 € aufgerufen. Im Vergleich zu Geretsried und Wolfratshausen weist das Stadt-zentrum von Bad Tölz die höchsten Bodenrichtwerte auf. Die Mieten liegen durchschnittlich zwischen 11,50 € pro Quadratmeter für Bestandswohnungen in mittleren Wohnlagen und 13,50 € pro Quadratmeter für Neubauwohnungen inTop-Lagen. In Bad Tölz gilt die Mietpreisbremse.
| 19.443 | Einwohner (Stand 06/2022) |
| 8.075 | Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Arbeitsort (Stand:06/2018)* |
| 30,8 km² | Gemeindegebiet |
| 3 | Senioren- und Pflegeeinrichtungen |
| 0,41 km² | Gewerbeflächen |
| 14 | Schulen |
| 623 | Einwohner/km² |
| 10 | Kindergärten/Horte |
| 326 | Arbeitslose (Stand: 06/2017)* |
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik *eigene Berechnung **Bundesagentur für Arbeit – Statistik ***Stadt Bad Tölz
Aktuell gibt es nicht viele städtische Mietwohnungsprojekte. Bei den kürzlich bezogenen Wohnungen und Appartements für Bürger mit kleinem Einkommen ‚An der Osterleite‘ wurde zum ersten Mal in der Kreisstadt ein ‚flexibles Mietpreismodell‘ angewendet. Das bedeutet: Pro Quadratmeter Wohnfläche gibt es eine Grundmiete in Höhe von 8,70 €. Leben Kinder im Haushalt oder verfügen die Mieter nur über ein sehr niedriges Einkommen, sinkt diese Kaltmiete um bis zu drei Euro.
An der Königsdorfer Straße wurden im Oktober 2021 neun Wohneinheiten neu bezogen. Hier steht Wohnraum für Familien im Mittelpunkt: Für Mieter mit minderjährigen Kindern sind Abschläge von der Ausgangsmiete vorzusehen. Damit zahlen Familien hier eine niedrigere Miete als andere Bewohner.
Zwei weitere bevorstehende Bauprojekte an der Osterleite sind mehrere Häuser eines privaten Bauträgers sowie ein größeres Mehrfamilienhaus der Baugenossenschaft Lenggries.
In den bestehenden Gewerbegebieten Moraltpark und Farchet gibt es kaum noch freie Flächen. In diesem Bereich des Immobilienmarktes ist es verhältnismäßig ruhig, nur selten wechseln Gewerbeflächen den Besitzer oder Mieter. Das Areal der ehemaligen Flintkaserne gilt als attraktiver Dienstleistungs- und Gewerbestandort.Dort befinden sich auch das Landratsamt und die Finanzbehörde, verschiedene Arztpraxen und einzelne Geschäfte.
Zur Verkehrsentlastung ist eine Nordumfahrung geplant. Die für Bad Tölz geplante Nordumfahrung soll den Ortsteil Flinthöhe und die Wohngebiete Am Lettenholz und an der General Patton Straße entlasten. Das Planfeststellungsverfahren ist abgeschlossen. Die Bauphase wird nach Schätzungen des Staatlichen Bauamts Weilheim für die 2,7 Kilometer Länge ca. Kosten in Höhe von 47,7 Millionen € erzeugen und etwa drei Jahre dauern.
